공급 절벽 속 다시 쟁점된 ‘재초환’…‘속도조절에 방점’ 관측

수도권 입주 물량, 올해 14만→내년 10만으로 감소

재초환 시행, 집값 비싼 지역일수록 타격 커
제도 유지될듯⋯“구간ㆍ금액은 조정 가능성”

▲서울 시내 재건축 아파트 현장 모습. (사진제공=연합뉴스)

재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 국가가 환수하는 재건축초과이익환수제(재초환)가 이번 정권에서 어떤 운명을 맞을지 시선이 쏠린다. 그간 재초환은 진보 정권에서는 강화되는 양상을 보였지만, 수도권을 중심으로 2~3년간 주택 공급 절벽이 이어질 것으로 예상되는 만큼 이를 고려해야 한다는 목소리도 나온다. 전문가들은 정부가 재초환 제도는 유지하되 그 강도는 다소 조정할 것으로 관측하고 있다.

28일 국토교통부 통계에 따르면 올해 1~5월 기준 서울에서 착공된 주택은 1만787가구로, 전년 동기보다 11.1% 감소했다. 올 하반기에도 수도권 입주 물량이 줄어들 것으로 전망되는 가운데 한국건설산업연구원은 수도권 입주 물량이 올해 14만여 가구에서 내년 10만여 가구로 감소할 것으로 전망했다.

이처럼 수도권 공급 물량이 앞으로 2~3년간 줄어들 것이란 관측에 재초환 시행이 적절한지에 대한 논의도 계속되고 있다. 재초환이 재건축 공사비 상승의 한 요인인 만큼 사업 지연이나 실수요자 부담을 키워 공급 확대에 악영향을 미칠 수 있어서다.

재초환 제도는 재건축을 할 때 조합원 1인당 개발이익이 일정 기준을 넘으면 초과이익의 일부(최대 50%)를 분담금 형태로 국가가 환수하는 제도다. 현행 제도에선 조합원 1인당 개발이익이 8000만 원을 넘으면 적용한다.

재초환 제도 시행으로 부담이 큰 곳은 단연 집값이 비싼 서울 핵심 지역들이다. 국토부에 따르면 2024년 6월 기준 재건축 부담금 부과 대상 단지는 전국 총 68곳에 달하는데, 이 중 절반에 가까운 31개 단지가 서울이다. 부과 예상되는 단지의 조합원 1인당 예상액은 평균 1억467만 원이며 강남 등 일부 단지에서는 평균 4억5000만 원에 달할 것으로 추정된다.

투기 억제 성격이 있는 만큼 재초환은 노무현 정부 때 도입 후 정권이 바뀔 때마다 운명을 달리 했다. 보수 정권인 이명박·박근혜 정부에서는 법 개정을 통해 유예기간을 뒀다. 이어 문재인 정부 때 유예기간이 종료됐고, 윤석열 정부에서는 법 개정을 통해 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3000만 원에서 8000만 원으로 다시 완화했다. 여당인 더불어민주당이 대선 때부터 재초환 현황 유지를 강조한 만큼 이재명 정부에서는 재초환 제도는 유지할 것으로 보인다.

전문가들도 새 정부가 재초환 제도를 시행하는 것으로 가닥을 잡을 것으로 보고 있다. 다만 강도는 다소 완화할 수 있다고 전망했다. 김윤덕 국토부 장관 후보자도 최근 국회에 보낸 인사청문 서면 제출자료를 통해 “장관으로 취임하게 된다면 국회 논의 과정에서 합리적 대안이 도출될 수 있도록 노력하겠다”고 밝힌 바 있다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “재건축은 기본적으로 재테크 사업이자 주건환경을 개선하는 수단이라 수익이 없으면 사업을 안 한다”며 “초과이익에 대한 조합원과 국민적인 정서가 편차가 클 수밖에 없는데, 현 정권에서는 초과이익에 대해 보수적일 수밖에 없다”고 말했다. 그러면서도 “다만 앞으로 조합원들의 재초환 부담을 줄이는, 완화된 형태로 시행할 것 같다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표도 “재초환이 재건축의 걸림돌이긴 하지만, 그로 인한 절대적인 부담이 커진다고 보긴 어렵다”며 “초과이익을 환수하는 제도는 유지하되, 구간이나 금액은 조정할 가능성이 있다”고 말했다.