“증권사 PF연체율, 2026년 만기도래 본PF 잠재부실률 71%”[태영건설 워크아웃 후폭풍]

▲연합뉴스

대출 만기가 도래한 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 사업장이 늘어나면서 PF 연체율 상승 가능성이 빠르게 커질 수 있다는 분석이 나왔다. 이대로라면 2026년 만기도래 본PF의 부실률은 70%를 돌파할 수 있다는 전망이다.

3일 다올투자증권은 "준공 지연 이슈로 2023년 상반기 증권사 만기도래 본PF의 절반 이상이 만기연장되었으나, 2023년까지 만기도래한 본PF의 상당수는 잠재부실률이 낮아 아직 본격적 연체 사이클은 시작되지 않았다"라며 이같이 평가했다.

지난해 11월 말 기준 미분양은 5만7925호로 9개월 연속 감소한 반면, 준공 후 미분양은 1만465호로 4개월 연속 증가세다. 여전히 분양감소가 미분양 감소의 주 원인으로 지목되고 있다.

박영도 다올투자증권 연구원은 "아파트 기준 11월 실적은 11월 착공이 11개월 만에 2만 호를 넘으면서 분양대기 물량은 28만9910호로 8개월 만에 증가 전환했다. 인허가 감소로 착공대기 물량은 83만2229호로 소폭 감소해 이에 따라 총 대기물량은 112만2000호로 전월 대비 5000호 감소했다"고 짚었다. 다만 이는 2022년 말 아파트 재고(5.5%) 대비 9.1%로 여전히 높은 상황이다.

착공·분양은 2007년 이래 최저이며, 인허가 수준과 준공 역시 과거 평균을 밑도는 최저 수준을 기록하고 있다. 박 연구원은 "시세 하락으로 분양 지연이 추정되는 물량은 약 15만 호로 예상된다. 자금 부족, 공사비 상승 등 이슈로 공기 지연 추정 물량도 약 18만7000호"라며 "직전 착공 고점이 2020~2021년이었다는 점 감안하면 입주물량 증가했어야 하는 시점"이라고 했다.

그러면서 "그럼에도 불구하고 상기 이슈로 지연되고 있다면, 2024년 중 수개월 지연된 물량들이 서서히 준공되면서 입주 물량으로 출회할 수 있다. 2023년의 키워드가 ‘분양’이었다면 2024년의 키워드는 ‘입주’가 될 것"이라고 말했다.

다만 시간이 지날수록 부실 사업장의 만기 도래로 PF 연체율 상승 가능성이 높다고 전망했다. 만기도래 본PF의 잠재부실률은 △2023년 24% △2024년 45% △2025년 62% △2026년 이후 71%로 빠르게 상승 중이다. 2025년 이전에 시세가 전고점을 돌파해 적체된 분양이 해소되지 않으면 본격적인 연체 사이클이 시작될 가능성이 높다는 판단이 나온다.