빈 수레만 요란했던 후분양제…시행 사업장 2년간 겨우 1곳

건설사들 수요 확보 리스크에 '미적' …“미분양 우려 큰 듯”

정부가 독려하는 후분양제가 시장의 미온적인 반응으로 자리를 잡지 못하는 것으로 나타났다.

18일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2017·2018년 2년간 후분양대출보증은 사업장 단 한 곳에만 발급됐다. 사업장은 경북지역에 위치해 있고, 2년간 총 6차례에 걸쳐 분할 보증받은 것으로 나타났다. 지급 내역을 보면 2017년에 4회 141억 원, 2018년에 2회 54억 원이다.

후분양대출보증은 주택사업자가 주택사업을 후분양하거나 선분양사업의 미분양가구를 후분양하는 조건으로 금융기관 등으로부터 대출받은 주택건설자금을 갚지 못할 경우 대신 상환해주는 상품이다.

기존 후분양대출보증보다 금리가 더 저렴한 ‘후분양 표준 PF대출’ 상품도 실적이 저조한 것은 마찬가지다. 이 상품 역시 후분양 사업장을 대상으로 하며 일부 은행(국민, 우리, 산업, KEB하나)에서만 취급한다.

HUG가 작년 9월 정부의 민간후분양 활성화 지원방안의 일환으로 해당 상품을 선보였으나 지금까지 실제 보증이 이뤄진 건수는 한 건도 없다. HUG관계자는 “현재 상담이 진행 중인 건은 있으나 보증이 발급된 건은 아직 없다”고 설명했다.

후분양은 집이 어느 정도 지어진 후에 분양이 이뤄지는 방식이다. 견본주택을 보고 청약을 통해 집을 살지 말지를 결정하는 선분양과 달리 후분양은 공정률 60% 이후 단계부터 청약할 수 있다.

민간후분양제 활성화는 정부가 작년에 발표한 ‘제2차 장기주거종합계획 수정계획’을 통해 구체화됐다.

당시 정부는 인센티브 제공 확대를 통해 후분양을 유도하겠다는 방침을 밝혔다. 유도방안의 일환으로 대출보증 개선책을 마련한 것이다. 총 가구수의 60% 이내였던 보증대상 제한 기준을 없애고, 보증료율을 인하하는 내용을 담은 ‘후분양 표준 PF’를 도입하겠다는 게 요지였다.

그러나 자금 확보나 수요 파악을 미리 할 수 있는 선분양과 달리 후분양은 건물이 지어진 이후에 수요 확보를 할 수 있다. 그러다 보니 상대적으로 미분양 리스크가 크다는 우려의 목소리가 자주 나온다. ‘분양 완판’에 대한 확실한 보장을 할 수 없어서 사업주체 입장에서 쉽게 선택할 수 없다는 것이다.

HUG 관계자는 “후분양대출보증은 그동안 선분양이 잘 안 된 사업장에서 주도해왔다”며 “일부 지방을 제외하고 최근 분양 시장이 좋았기 때문에 후분양대출보증을 이용할 이점이 없던 것으로 판단된다”고 말했다.

대형 건설사 관계자는 “후분양을 해야 한다는 얘기는 최근엔 안나온다”며 “작년에 분양가 통제가 심했을 때는 일부 조합에서 후분양을 하자는 얘기가 나왔는데 근래 들어서 이런 분위기도 사그라진 것 같다”고 했다.