5대은행 부동산임대대출 100조 돌파... RTI로 대출 조인다

은행 자영업자 대출의 38.9% 차지할 정도로 규모 커

시중은행이 주택이나 상가 임대업자에게 대출해 주는 부동산 임대업 대출이 처음으로 100조 원을 돌파했다. 부동산 임대업 대출은 금리와 경기 변동에 타격이 큰 만큼 정부가 이를 관리하기 위한 규제책(RTI)를 꺼내들었다. 임대소득이 이자비용의 일정 수준을 넘어야만 대출을 해주는 규제다.

26일 금융권에 따르면 5대 은행 부동산 임대업 대출은 지난해 말 기준 113조 5782억 원을 기록했다.

부동산 임대업 대출은 2015년 89조3476억 원, 2016년 99조 6040억 원으로 해마다 가파르게 증가했다. 5대 은행 평균으로 지난해 해당 대출 증가율은 전년 대비 14% 늘었다. 평균치를 웃돈 곳은 농협은행(21.6%), KEB하나은행(17.7%)이었다. 그 외 우리은행(12.5%), 국민은행(11.5%), 신한은행(10.1%) 순으로 증가율이 높았다.

부동산 임대업 대출은 금리 인상과 부동산경기 악화 등에 큰 영향을 받지만 그동안 정부 규제의 사각지대에 있었다. 가계대출이 아닌 기업대출(자영업자 대출)로 분류돼 LTV(담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율) 규제를 받지 않는다. 그런 탓에 부동산 임대대출은 전 은행권 자영업자 대출의 약 38.9%(지난해 10월 기준)를 차지할 정도로 규모가 커졌다.

금융당국이 26일부터 임대업 이자상환비율(RTI Rent to income) 규제책을 도입하기로 한 것도 이 때문이다. 임대소득을 얻고자 주택이나 상가를 구매하면서 대출을 받을 때, 이자 비용을 감당하고도 남는 소득을 얻어야만 대출이 가능하도록 하겠다는 것이다.

구체적으로 상가를 구매하려는 임대업자는 이자비용보다 임대소득이 1.5배는 많아야 대출을 해준다.

주택 임대업자는 이자비용보다 임대소득이 1.25배 많아야 한다. 분자인 임대소득은 세입자로부터 받는 월세 소득에 보증금을 은행에 맡겨 얻는 이자 소득(1년 정기예금 이자)을 더하면 된다. 분모인 이자비용은 대출 발생 시점의 해당 은행 이자에 1%포인트 스트레스 금리가 가산된다. 변동금리나 3년 미만 고정금리로 대출받을 경우, 금리 변동성에 따른 위험이 있다고 판단해서다. 하지만 3년 이상 고정금리로 대출받는다면 추가로 가산되는 금리는 없다.

예컨대 서울에서 보증금이 1억 원이고 월세가 300만 원인, 매매가 10억 원짜리 상가를 구매하는 경우 기존에는 시세의 약 60%인 6억 원은 대출 받을 수 있었다. 하지만 26일부터는 임대소득이 이자비용보다 1.5배가 돼야 대출이 가능하다. 이 경우 임대소득은 1년치 월세수입 3600만원에 보증금 발생 이자(1억원*1.5%) 150만 원을 더한 3750만 원이다. 이자비용이 2500만 원까지 대출이 가능하고 대출이자(변동금리 3.6%)를 감안하면 전체 대출 가능금액은 5억 4348만 원이 된다. 기존 대출가능 금액인 6억 원보다 약 6000만 원이 줄어든다.

한 시중은행 관계자는 “월세 소득이 동일할 경우 3년 이상 고정금리로 대출받으면 이율이 상대적으로 낮으니 대출한도가 늘어나는 효과가 있다”고 말했다.