“상가임대차보호법 환산보증금 세분화해야”

서울 강남권·인천 경제자유구역 등 상향 필요성 지적

상가임대차보호법 환산보증금을 권역별로 세분화해야한다는 주장이 제기됐다.

이는 서울 강남구 신사동 가로수길 같은 국내 최대 상권에 위치한 상가나 유동 인구가 많지 않은 서울 변두리 상권에 자리 잡은 상가에 대해 상가건물임대차보호법상 환산보증금을 동일하게 책정하는 것은 형평성에 어긋난다는 뜻으로 풀이된다.

부동산114는 2009년 이후 자사에 등록된 수도권 290만여개의 점포 매물 분석을 통해 환산보증금(보증금＋월세×100) 변동추이를 살펴본 결과 상인들의 상가 임대권 보호 실효성을 높이기 위해서는 환산보증금 상향보다는 권역을 세분화하는 게 더 효과적이라는 결론에 도달했다고 23일 밝혔다.

정부는 최근 상가건물임대차보호법 일부 항목을 개정, 환산보증금의 금액 범위를 서울은 3억원에서 4억원으로, 수도권 과밀억제권역은 2억5000만원에서 3억원으로 각각 올렸다. 또 광역시와 경기 일부 지역은 1억8000만원에서 2억4000만원, 기타 지역은 1억5000만원에서 1억8000만원으로 각각 상향조정한 바 있다.

이에 따라 서울 시내 상가의 경우 환산보증금이 기존 3억원 이하에서 4억원 이하, 수도권 과밀억제권역은 환산보증금이 기존 2억5000만원에서 3억원 이하일 경우 임차인이 5년간 계약갱신 요구권을 보장받게 돼 임차인 보호가 강화됐다.

하지만 실제 보호받는 금액은 지역별로 차이가 있다. 부동산114에 따르면 올해 2분기 서울의 평균 환산보증금은 2억8211만원으로 강남구(5억569만원), 서초구(4억1246만원), 용산구(3억1743만원)를 제외한 나머지 자치구는 이미 개정전의 환산보증금 3억원 범위 이내에 포함돼 있다.

평균 환산보증금이 2억659만원으로 집계된 과밀억제권역의 경우 분당과 판교 상권이 입지한 성남시(2억8522만원), 광명시(2억7288만원), 과천시(2억5013만원)만 개정 전 범위를 넘어선 것으로 나타났다.

문제는 서울 강남구, 서초구의 상당수 상가는 개정 후 환산보증금 기준도 초과해 보호를 받지 못한다는 점이다.

또 △인천 경제자유구역(송도·청라·영종) △김포 △용인 △파주 △화성 △남양주 별내 등 수도권 신규택지지구 역시 환산보증금이 상당히 높은 수준이지만 과밀억제권역에서 제외돼 있어 보호받을 수 있는 금액이 낮은 것도 관련법의 허점으로 꼽힌다.

장용훈 부동산114 선임연구원은 “서울과 경기도 일부 지역의 경우 권리금과 월세의 지역적 편차가 큰데 일괄적으로 동일한 환산보증금을 적용하는 것은 현실에 맞지 않는다”며 “서울 강남권역, 경기도 2기 신도시 지역만이라도 우선적으로 권역을 조정해 환산보증금을 현실에 맞게 올릴 필요가 있다”고 지적했다.