‘억대 재초환’ 첫 부과 혼선⋯재건축 조합 소송전 번지나

서초 9개 재건축 조합 등 참여
국토부에 폐지촉구 2차 탄원서
법조계도 ‘TF 구성’ 소송 대비
국토부 “법률자문 등 이달 결론”

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 부과가 현실화하면서 부과기한과 산정 방식을 둘러싼 논란이 커지고 있다. 재초환은 재건축 사업으로 조합원이 얻은 이익이 일정 기준을 초과하면 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 현재 정부의 법률 해석이 지연되는 가운데 재건축조합들이 이의신청과 행정소송을 검토하면서 법적 분쟁으로 번질 가능성이 제기된다.

15일 정비업계에 따르면 서울 서초구는 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축조합에 총 179억원의 부담금 예정액을 통지했지만 최종 부과기한에 대한 국토교통부의 유권해석을 받지 못한 상태다. 서초구는 13일까지 회신을 요청했으나 이 시점까지 답변을 받지 못했으며 국토부의 법률 검토가 이어지고 있다.

쟁점은 2024년 시행된 재건축이익환수법 개정 특례를 이미 준공된 단지에도 적용할 수 있느냐다. 기존 규정을 적용하면 2021년 준공된 반포현대의 부담금 부과기한은 올해 12월 30일이지만 개정법 특례를 적용하면 2029년 8월까지 연장될 수 있다는 해석도 나온다.

국토부는 법제처 유권해석과 법률자문 등을 거쳐 이달 안에 결론을 내릴 방침이다. 정우진 국토부 주택공급추진본부장은 “현장에서도 혼란이 심해 빨리 결론을 내야 한다고 생각한다”고 밝힌 바 있다.

이번에 통지된 179억원은 조합 전체에 대한 예정액으로 조합원 80명을 기준으로 나누면 1인당 평균 약 2억2375만원이다. 다만 법률상 납부 의무자는 조합이며 개별 조합원에게 부과된 금액은 아니다.

부담금 산정 과정에서 개발비용을 어디까지 인정할지도 쟁점이다. 강남구 청담동 두산연립(현 청담e편한세상 4차)은 2014년 12월 부담금 4억3117만원을 부과받았으나 산정 방식에 이의를 제기하며 소송에 나섰다. 이후 대법원 파기환송 등을 거쳐 2024년 12월 부담금이 2억827만원으로 확정됐다. 최초 부과액보다 2억2290만원(51.7%) 감소한 것이다. 당시 최초 산정에서 제외됐던 단지 외곽 보도 부지 가액 약 16억원이 개발비용으로 인정된 것이 부담금 감소에 영향을 미쳤다.

조합들의 반발도 거세지고 있다. 서초구는 앞서 반포현대 등 서초구 9개 재건축조합과 강남구 1개 조합, 주민 6936명이 참여한 재초환 폐지 촉구 2차 탄원서를 국토부에 전달했다. 반포현대 조합도 부담금 예정액에 대한 이의신청과 향후 행정소송 가능성을 검토하고 있다.

법조계 역시 관련 분쟁에 대비하고 있다. 김앤장법률사무소와 법무법인 태평양·광장 등 주요 로펌들은 재초환 관련 전담 태스크포스(TF)를 구성하고 부담금 산정 기준과 개발비용 인정 범위, 향후 행정소송 등에 대응할 채비를 갖추고 있다.

이희창 법무법인 센트로 변호사는 “재건축이익환수법 시행령에는 조합원별 순이익을 산정하는 구체적인 정의와 계산식이 명확하지 않아 부담금 배분을 둘러싼 다툼이 발생할 수 있다”며 “주택가액을 조사·산정하는 한국부동산원이 그 적정성 검증에도 관여하는 구조인 만큼 조합원들이 납득할 수 있도록 산정 과정의 객관성과 투명성을 확보해야 한다”고 강조했다.

혼란이 확산하고 있지만 정부는 제도 개편에 신중한 태도를 유지하고 있다. 홍지선 국토부 장관은 최근 국회에서 주택가격 안정 효과와 재산권 침해 문제 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다고 밝혔으나, 이후 국토부는 현시점에서 제도 폐지 여부를 결정하기 어렵다는 입장을 내놨다.

제도 폐지와 별개로 부담금 납부 방식의 개선이 필요하다는 지적도 나온다. 신보연 세종대학교 부동산AI융합학과 교수는 “가장 큰 문제는 주택을 매각하지 않아 현금을 확보하지 못한 상태에서 부담금을 납부해야 한다는 점”이라며 “고령층에게 주어진 납부유예를 전체 조합원으로 확대하고 양도 시점의 실제 차익을 기준으로 징수·정산하는 방식으로 전환할 필요가 있다”고 강조했다.