용적률 풀어도 재초환 부담⋯재건축 공급 확대 '걸림돌'

용적률 상향에도 사업성 개선 한계
반포현대·은마 재초환 수억원대
조합원 부담에 사업 지연 우려

정부가 도심 주택공급 확대를 위해 재건축 용적률 규제 완화에 나섰지만 재건축초과이익환수제가 사업성 개선의 걸림돌로 떠올랐다. 용적률 상향으로 일반분양 수입이 늘더라도 재초환 부담 탓에 사업 추진에 제동이 걸릴 수 있기 때문이다.

10일 국회와 정비업계에 따르면 정부와 더불어민주당은 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 법적 상한의 최대 120%까지 높이는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정을 추진하고 있다. 당정은 지난달 28일 협의회를 열고 관련 법안의 연내 처리를 추진하기로 했다.

용적률 상향으로 일반분양 물량이 늘어나면 조합 수입이 증가해 분담금을 낮출 수 있다. 다만 개발이익 증가분이 재초환 산정에 반영되면 조합원에게 돌아가는 실질적인 혜택은 줄어들 가능성이 크다. 추가 공사비와 공공기여 부담까지 고려하면 사업성 개선 효과를 상당 부분 제약할 수 있는 것이다.

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익 일부를 환수하는 제도다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 구간에 따라 10~50%의 부담금이 부과된다.

실제 조합원 1인당 부담금이 수억원대로 산정되는 사례도 나오고 있다. 서울 서초구는 9일 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축조합에 총 179억원의 부담금 예정액을 통지했다. 조합원 80명을 기준으로 1인당 평균 2억2375만원이다. 강남구 은마아파트도 1인당 평균 4억6334만원, 총 2조44억원의 부담금 예정액이 산정됐다.

서울 성동구의 한 재건축 추진위 관계자는 "공급을 늘리겠다면서 재초환까지 부과하면 오히려 사업 추진 동력을 떨어뜨리는 요인이 된다"며 "이미 개발이익의 일부를 공공기여로 환원하고 있어 이중 부담으로 볼 여지도 있다"고 강조했다. 이어 "우리 단지도 재초환 부담이 수억원에 달할 수 있다는 우려에 굳이 재건축을 추진해야 하느냐는 의견이 나온다"며 "조합원 동의가 늦어지면 사업 진행 속도도 떨어지고 결국 주택 공급까지 지연될 수 있다"고 토로했다.

전문가들도 공사비 상승과 추가 분담금, 대출 규제까지 맞물리면서 재초환이 사업 지연 요인으로 작용할 것이라고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 "재초환을 부과하면 사업 속도가 빨라지기 어렵다"며 "추가 분담금 부담에 재건축 조합설립 이후 주택 양도도 쉽지 않은 만큼 부담금 규모나 부과 시점 등을 조정하지 않고서는 주택 공급 확대에 어려움이 있을 것"이라고 말했다.

재초환 부담금 부과 기한을 둘러싼 법적 해석도 정리되지 않은 상태다. 국토교통부는 재건축이익환수법과 개발이익환수법에 따른 부과 기한 규정과 2023년 법 개정 당시 부칙의 적용 관계를 검토하고 있다. 국토부는 "재건축부담금 부과 기한에 대한 법률적 검토를 진행 중"이라며 "빠른 시일 내 검토 결과를 지자체에 안내할 계획"이라고 밝혔다.

심형석 법무법인 조율 수석전문위원(미국 IAU 교수)는 "재초환은 아직 실현되지 않은 이익에 부담금을 부과하는 데다 정상적인 주택가격 상승분을 산정하는 기준에도 문제가 있다"고 말했다.