전국 아파트 입주전망 반등에도 서울은 '뚝'⋯잔금대출 부담 커졌다

▲11월 아파트 입주전망 지수. (사진제공=주택산업연구원)

전국 아파트 입주전망이 4개월 만에 반등했지만 서울을 비롯한 수도권은 오히려 악화한 것으로 나타났다. 대출금리 상승으로 잔금 마련에 어려움을 겪는 수분양자가 늘면서 실제 입주율도 하락했다.

10일 주택산업연구원에 따르면 11월 전국 아파트 입주전망지수는 85.3으로 전월(82.6) 대비 2.7포인트(p) 상승했다. 전국 지수가 상승 전환한 것은 4개월 만이지만 최근 1년 평균인 85.8에는 미치지 못했다.

입주전망지수는 주택사업자를 대상으로 향후 아파트 입주 여건을 조사한 지표다. 지수가 100을 웃돌면 입주 여건이 개선될 것으로 보는 사업자가 더 많고, 100을 밑돌면 악화를 예상하는 사업자가 더 많다는 의미다.

지역별로는 수도권과 지방의 흐름이 엇갈렸다. 수도권 입주전망지수는 98.2에서 89.6으로 8.6p 하락한 반면 지방은 79.3에서 84.3으로 5.0p 상승했다. 이에 따라 수도권과 지방의 지수 격차도 18.9p에서 5.3p로 좁혀졌다.

특히 서울은 108.3에서 94.2로 14.1p 떨어지며 수도권 가운데 하락폭이 가장 컸다. 경기 역시 97.2에서 88.5로 8.7p, 인천은 89.2에서 86.2로 3.0p 각각 하락했다.

서울은 최근 아파트 매매가격 상승폭이 둔화한 데다 보유세 부담 우려로 매물이 늘어나면서 주택시장 불확실성이 커진 것으로 분석된다. 한국은행의 기준금리 인상에 따른 대출 이자 부담도 입주전망 악화에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

반면 지방은 일부 지역을 중심으로 입주전망이 개선됐다. 세종은 100.0에서 115.3으로 15.3p 상승하며 전국에서 가장 높은 수준을 기록했다. 대전도 81.2에서 88.2로 7.0p 올랐다. 수도권 중앙행정기관의 세종 이전 계획에 따른 신규 주택 수요 확대 기대감이 반영된 것으로 분석된다.

부산은 68.4에서 85.0으로 16.6p, 광주는 88.2에서 93.3으로 5.1p 각각 상승했다. 경북 역시 78.5에서 100.0으로 21.5p 오르며 전국에서 가장 큰 상승폭을 보였다. 다만 이들 지역은 전월 지수가 크게 떨어진 데 따른 기저효과가 작용한 것으로 분석됐다.

문제는 입주전망과 달리 실제 입주 실적은 악화하고 있다는 점이다. 10월 전국 아파트 입주율은 65.0%로 전월(68.2%) 대비 3.2%p 하락했다. 입주 대상 가구 10곳 중 3곳 이상이 입주지정기간 내 입주하거나 잔금을 완납하지 못한 셈이다.

지역별로는 수도권 입주율이 79.8%에서 81.2%로 1.4%p 상승했지만 지방은 65.7%에서 60.9%로 4.8%p 하락했다. 서울 입주율은 84.8%에서 87.6%로 높아졌다. 반면 광주·전라권은 69.2%에서 53.7%로 15.5%p 급락했다. 광주 북구와 전남 장성 일대에서 대규모 아파트 입주가 시작되면서 기존 단지의 세입자 확보와 주택 매각이 어려워진 영향으로 풀이된다.

입주 지연의 가장 큰 원인은 자금 조달 문제였다. 미입주 사유 가운데 잔금대출 미확보가 45.8%로 가장 높은 비중을 차지했다. 이는 올해 들어 가장 높은 수준이다. 기존 주택 매각 지연이 25.0%, 세입자 미확보가 12.5%, 분양권 매도 지연이 2.1%로 뒤를 이었다.

주택담보대출 금리 상승과 금융 규제로 잔금 마련 부담이 커지면서 분양받은 아파트에 제때 입주하지 못하는 사례가 늘어난 것으로 풀이된다. 주산연에 따르면 9월 주택담보대출 금리는 4.88%로 2012년 이후 최고 수준을 기록했다.

다만 입주물량 감소는 향후 입주 여건을 일부 개선하는 요인으로 작용할 전망이다. 11월 전국 아파트 입주 예정 물량은 약 1만1000가구로 전월 대비 30%, 전년 동월 대비 49% 감소할 것으로 예상된다. 서울은 488가구에 그칠 전망이다.

주산연은 입주물량이 줄어들면 세입자 확보 부담이 완화되고 은행권의 잔금대출 공급 여력에도 여유가 생길 수 있다고 분석했다. 다만 높은 대출금리와 수분양자의 자금 조달 부담이 이어지고 있어 실제 입주 여건 개선 여부는 지켜볼 필요가 있다고 설명했다.