유증 대신 빚으로 몸집 키워…부채비율 고공행진 [고금리 충격, 흔들리는 리츠]②

최근 2년여 자산 편입 4조원 중 유증은 20.6%
롯데·삼성FN리츠 등 회사채·단기사채 활용
차입금 의존도 상승…자금조달 구조 개선 필요

▲리츠 관련 이미지 (챗GPT 생성)

상장 리츠(Reits·부동산투자회사)들이 신규 부동산 자산을 편입하는 과정에서 유상증자보다 대출과 회사채 등 차입에 의존하는 경향이 강해졌다. 주가 하락과 기존 주주의 지분 희석 우려로 증자가 어려워지면서 빚을 늘려 외형을 확장한 것이다.

27일 NICE신용평가의 '상장리츠 배당 및 재무구조 안정성 점검' 보고서에 따르면 분석 대상 상장리츠가 2024년 1월부터 올해 6월까지 신규 자산을 편입한 사례는 총 17건으로, 투자금액은 3조9989억원으로 집계됐다.

이 가운데 유상증자로 조달한 금액은 8218억원으로 전체 투자금액의 5분의 1(20.6%)에 그쳤다. 유상증자를 실시한 사례는 6건이었으며, 담보대출 외에 전자단기사채를 활용한 사례는 7건이었다. 나머지 4건은 기존 자산 매각대금을 재투자한 것으로 분석됐다.

롯데리츠는 올해 상반기 신규 자산 취득을 위해 단기사채 1070억원과 담보부사채 1590억원어치를 발행했다. 이 과정에서 부채총계는 지난해 말 1조4549억원에서 올해 6월 말 1조7441억원으로 19.9%(2892억원) 증가했다. 같은 기간 유상증자 등 자기자본 관련 변동은 없었다.

삼성FN리츠도 올해 3월 무보증 회사채 2000억원을 발행했다. 회사는 해당 결산기에 FN타워 잠실을 신규 편입했으며, 올해 4월 말 부채총계는 6697억원으로 1월 말보다 약 2081억원 증가했다. 해당 기간 유상증자는 하지 않았다.

다른 리츠들도 유상증자 조달 비중이 낮았다. 2024년부터 올해 상반기까지 신한알파리츠는 1조882억원 규모의 신규 자산을 편입했지만 유상증자로 조달한 금액은 17.1%(1859억원)에 그쳤다. 코람코라이프인프라리츠도 6250억원 중 6.3%(396억원)만 증자로 마련했다. SK리츠는 5601억원 규모의 자산을 편입하는 과정에서 유상증자를 활용하지 않았다.

리츠들이 차입에 의존하는 이유는 시장이 유상증자에 부정적이어서다. 리츠는 임대수익 대부분을 배당하는 구조여서 신규 자산 매입 시 외부 자금조달이 필요한 경우가 많다. 하지만 증자를 발표하면 기존 주주의 지분 희석 우려가 주가에 반영되면서 자본 확충이 어려워진다.

실제 나신평에 따르면 2020년 이후 상장리츠가 실시한 일반공모 유상증자 23건의 최종 발행가액은 예정 발행가액보다 평균 10% 낮았다. 당초 계획보다 적은 자금을 조달하면서 부족한 재원을 차입으로 충당하는 사례가 늘어난 것이다.

문제는 차입 중심의 자산 확대가 부채 부담 증가로 이어진다는 점이다. 나신평 분석 대상 상장리츠 21개사의 합산 부채비율은 지난해 6월 말 150.1%에서 지난해 말 161.3%, 올해 6월 말 170.6%로 높아졌다. 1년 사이 20.5%포인트 상승한 것으로, 자기자본 100원당 부채가 약 171원에 달하는 수준이다.

리츠 관계자는 "신규 자산에서 발생하는 임대수익이 금융비용을 충분히 웃돈다면 배당 여력을 높이고 자산 포트폴리오를 다각화하는 수단이 된다"며 "다만 금리 상승으로 조달비용이 높아지거나 자산가치가 하락하면 추가 차입과 만기 연장에 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.