고액 보증금에 월세 비중↑…목동 학군지는 전세 우위

올해 1~9월 월세 비중 50% 넘은 자치구 올해 13곳
중랑은 청년임대·강남은 고액 반전세 영향에 월세화 가속
양천은 교육 수요·도봉 구축단지 수요로 전세 우위 여전

▲서울 송파구 일대 아파트 단지 모습. 고성준 기자 joonko1@

서울 아파트 임대차시장의 월세화가 확산하는 가운데 지역별로 다른 양상이 나타났다. 전세보증금 부담이 크거나 보증부 월세형 주택 공급이 늘어난 지역은 월세 비중 확대가 가속한 모습을 보였으나 학군을 중심으로 가족 단위 수요가 두터운 곳은 전세 우위가 이어졌다.

20일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~9월 서울 25개 자치구 가운데 아파트 월세 비중이 50%를 넘은 지역은 13곳으로 집계됐다. 지난해 같은 기간에는 금천구와 종로구, 중구, 구로구 등 4곳에 불과했지만 올해 강남구와 마포구, 용산구, 영등포구 등 9곳이 추가됐다.

가장 큰 변화가 나타난 곳은 중랑구다. 중랑구는 상봉역 주변 청년안심주택의 신규·추가 계약이 월세 거래 확대에 큰 영향을 미쳤다. 서울부동산정보광장의 거래량에는 공공임대 계약도 포함된다.

상봉동에서는 351가구 규모의 ‘와이센트럴시티 상봉’과 782가구 규모의 ‘세이지움 상봉’이 지난해 말 입주를 시작한 데 이어 올해 7월에는 299가구 규모의 ‘상봉생활’이 가세했다. 세 단지를 합하면 1432가구다. 청년과 신혼부부를 대상으로 보증금과 월 임대료를 함께 받는 임대주택이 상봉역 주변에 집중되면서 월세 계약도 함께 늘었다.

청년안심주택 공급이 월세 거래 증가 폭을 키웠으나 기존 아파트 시장에서도 월세화가 뚜렷하게 진행되고 있다. 중랑구 상봉동 A 공인중개사는 “전세를 찾는 손님은 여전히 있지만 물건이 많지 않아 기다리다가 반전세로 조건을 바꾸는 경우가 적지 않다”며 “집주인들도 새로 매물을 내놓을 때 전세보다 월세가 포함된 조건을 먼저 제시하는 분위기”라고 말했다.

강남구에서는 높은 전세보증금 부담이 월세 비중을 끌어올린 것으로 분석된다. 전세보증금 자체가 큰 만큼, 임차인이 목돈 부담을 낮추고 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세를 선택하는 사례가 늘고 있다는 게 일대 중개업소의 설명이다. 임대인도 보증금을 크게 받는 대신 매달 현금 수익을 확보할 수 있어 월세 계약을 선호한다. 통계상 월세에는 월 임대료가 있는 준월세와 준전세도 포함된다.

반면 양천구는 서울에서 월세 비중이 가장 낮았다. 목동을 중심으로 학령기 자녀를 둔 가족 수요가 두텁고 일정 기간 안정적으로 거주하려는 임차인이 많아 전세 선호가 유지된 영향이다. 매달 고정적인 임대료를 부담하기보다 목돈을 보증금으로 맡기고 장기간 거주하려는 수요가 전세 시장을 받치고 있다.

양천구 목동 B 공인중개사는 “목동 학군 단지는 기존 세입자가 계약을 갱신해 계속 거주하는 경우가 많아 전세 물건이 자주 나오지 않는다”라며 “전세 매물이 나오면 바로 문의가 붙고 월세는 입주 시기가 맞지 않거나 단기간 거주할 집을 찾는 수요가 주로 찾는다”고 말했다.

도봉구는 구축 아파트를 중심으로 가족 단위 실거주 수요가 많고 전세보증금도 도심권보다 상대적으로 낮아 전세 선택지가 유지된 것으로 풀이된다. 성북구는 대학가의 월세 수요가 원룸과 다가구 등 비아파트에 집중돼 아파트 임대차시장에서는 전세 우위가 이어진 것으로 풀이된다.

전문가들은 자치구별 차이가 임대차시장뿐 아니라 매매시장 움직임과도 맞물려 있다고 분석한다. 본지 자문위원인 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “중저가 지역에서 전셋값이 오르면 매매 여력이 있는 임차인은 주택 구입으로 이동하고, 기존 임대 물건도 매매 매물로 전환될 수 있다”라며 “이 과정에서 전세 거래가 줄어드는 정도가 지역마다 달라지면서 월세 비중의 격차로 이어지는 것”이라고 말했다.