“서울 전역 일률 규제 한계”…전문가들 완화·폐지 놓고 엇갈려 [서울 토허제 1년③]

전문가들 “임대 매물 감소·실수요자 부담 우려”
지역별 탄력 운영·실거주 의무 보완 제언

▲서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

전문가들은 서울 전역에 일률적으로 토지거래허가제를 적용하는 방식에 한계가 있다는 데 대체로 공감하면서도 해법을 놓고는 의견이 엇갈린다. 과열 우려가 큰 지역은 규제를 유지하되 나머지 지역은 단계적으로 완화해야 한다는 견해와 단기적인 시장 불안을 감수하더라도 전면 폐지해야 한다는 주장이 맞선다.

13일 본지 자문위원인 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "토허제가 갭투자를 차단하는 효과는 분명했지만 매매가격 안정으로까지 이어지지는 못했다"며 "실거주 의무에 각종 임대 관련 규제가 겹치면서 전·월세 매물이 줄고 임대차 가격 상승이 비강남권의 매매가격을 자극하는 부작용이 나타났다"고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원(본지 자문위원)도 "서울 전역으로 규제 범위를 확대하면서 전·월세 시장에 미치는 부작용이 커졌다"며 "신규 공급 감소와 정비사업 이주 수요 증가까지 겹쳐 임대차시장 불안이 심화할 우려가 있다"고 지적했다.

이에 전문가들은 규제의 일률적인 적용에서 벗어나 지역별 시장 여건을 고려한 운영이 필요하다고 제언했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원(본지 자문위원)은 "서울 전역을 일률적으로 규제하는 방식은 일부 지역에 과도할 수 있다"며 "전면 해제 역시 시장에 충격을 줄 수 있는 만큼 지역별로 단계적인 완화를 검토해야 한다"고 말했다. 이어 "기존 임차인이 있는 주택의 실거주 의무 유예와 정비사업 관련 규제도 보완할 필요가 있다"고 덧붙였다.

고 교수는 "강남3구와 용산 등 과열 우려가 큰 지역은 규제를 유지하되 실수요자 중심의 지역까지 일률적으로 묶는 방식은 재검토해야 한다"며 "서울 전역의 토허구역 지정을 유지한다면 비거주 1주택자와 등록임대사업자에 대한 규제를 완화해 임대차시장에 숨통을 틔워야 한다"고 강조했다.

양 전문위원 역시 "규제 해제에 따른 부작용도 고려해야 하지만 지역별 시장 상황에 맞춰 탄력적으로 운영할 필요가 있다"고 말했다.

반면 부분적인 규제 완화보다 전면 폐지가 필요하다는 주장도 제기됐다. 지역별 차등 적용이 오히려 규제 해제 지역으로 수요가 집중되는 풍선효과를 유발할 수 있다는 이유에서다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "규제의 긍정적인 효과를 찾기 어렵다"며 "토허제로 갭투자를 제한했지만 집값은 계속 올랐고 전세 매물 감소와 월세 상승 등 부작용도 나타났다"고 지적했다.

그러면서 "지역별 차등 적용은 규제가 풀린 지역으로 수요가 몰리는 또 다른 문제를 낳을 수 있는 만큼 단기적인 가격 상승을 감수하더라도 폐지해야 한다"고 주장했다.