강남 주춤해도 서울 집값 뛴다…전문가 6명 중 5명 “상승 계속” [4분기 부동산 시장 전망①]

외곽 중저가 지역, 매수세 이동 지속
서울 상승폭 둔화 속 수도권 핵심 강세
광명·과천·성남 경기 핵심지 수요 견조
분양 양극화⋯서울·수도권 선호지 집중

서울 아파트값 상승세가 4분기에도 이어질 것이란 전망에 무게가 실렸다. 강남권이 가격 조정에 들어가면서 전체 상승폭은 둔화할 수 있지만, 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽과 수도권 핵심 지역으로 수요가 이동하면서 집값을 떠받칠 것이란 분석이다. 다만 지역과 주택 유형에 따른 양극화는 계속될 것으로 예상됐다.

30일 본지가 부동산 자문위원 6명을 대상으로 4분기 주택시장 전망을 조사한 결과, 6명 중 5명이 서울 아파트값 상승을 예상했다. 이 가운데 4명은 1% 이상~5% 미만의 완만한 상승을, 1명은 5% 이상의 가파른 오름세를 전망했다. 나머지 1명은 보합을 예상했으며 하락을 내다본 전문가는 없었다.

다만 상승 흐름이 유지되더라도 오름폭은 이전보다 둔화할 것이란 관측이 우세했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "2차례 연속 기준금리 인상과 대출 규제가 자금조달 여력을 낮추고 있고, 이미 가격이 크게 오른 지역도 상당하다"며 "다만 서울의 공급 부족 우려와 선호 지역의 대기 수요가 여전해 하락 국면 전환 가능성은 제한적"이라고 분석했다.

실제 서울 아파트값은 최근 강남권이 약세로 돌아서면서 상승폭이 축소되고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격지수 상승률은 8월 마지막 주 이후 4주 연속 둔화세다. 반면 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽에서는 상승세가 이어지면서 지역별 온도 차가 커지는 모습이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "최근 강남·서초·송파 등 고가주택 지역은 세제개편안에 따른 가격 조정이, 서대문·성북·동대문·노원 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 곳은 상승세가 이어지고 있다"며 "4분기 서울은 강남권 조정과 중저가 지역의 순환 상승이 동시에 나타나는 차별화 장세가 예상된다"고 말했다.

수도권 역시 서울과 비슷한 흐름이 나타날 것으로 전망됐다. 전문가 6명 가운데 4명은 수도권 집값이 1% 이상~5% 미만 상승할 것으로 내다봤고, 1명은 5% 이상 오를 것이란 예상이다. 나머지 1명은 보합을 전망했다.

특히 서울에서 밀려난 수요가 교통과 일자리 여건이 양호한 경기 주요 지역으로 이동할 가능성이 제기됐다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울 접근성이 좋으면서 신축 주거 환경과 교통 인프라를 갖춘 광명·과천·성남과 경기 남부 일부 지역은 상대적으로 수요가 견조할 수 있다"며 "다만 수도권 전체가 상승하기보다 교통·일자리·신축 공급 여부에 따라 지역별 격차가 상당히 크게 나타날 것"이라고 진단했다.

주택 유형별로는 아파트의 상승 전망이 가장 뚜렷했다. 전문가 6명 중 5명이 상승을 예상했고 1명은 보합을 전망했다.

정부가 수도권 주택 공급의 한 축으로 비아파트 확대를 추진하고 있지만 빌라 시장에 대해서는 상승 3명, 보합 3명으로 의견이 팽팽하게 갈렸다. 오피스텔은 4명이 상승을 예상했고 2명은 보합을 점쳤다.

전반적인 집값 상승 전망이 우세한 만큼 내 집 마련 시기를 지나치게 늦추지 말아야 한다는 의견도 많았다. '내 집 마련 적기'를 묻는 질문에는 전문가 6명 중 4명이 '이미 적기'라고 답했다.

분양시장 역시 지역별 양극화가 이어질 것으로 예상됐다. 6명 중 3명은 '서울과 수도권 주요 지역만 활황을 보일 것'이라고 답했고, 나머지 3명은 '서울과 수도권 주요 지역, 지방 선호지역까지 활황을 보일 것'이라고 전망했다. 수도권 전반이나 전국적인 분양시장 호황을 예상한 전문가는 없었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울과 인접 수도권은 충분한 수요로 인해 미분양 우려가 낮고, 이런 상황은 한동안 지속될 것"이라며 "'서울·핵심지 대 지방·수도권 외곽' 간 양극화는 심화할 것"이라고 내다봤다.