재건축·재개발 이주 몰려온다⋯서울 전세난 심화 우려 [서울 전세 10억 시대 ③]

향후 5년 정비사업 17만9310가구 이주
신규 아파트 입주 물량은 감소 전망
이주수요 늘며 전세 수급 불균형 우려

▲서울 서초구 한 아파트 재건축 현장 모습. (연합뉴스)

서울 주요 재건축·재개발 사업의 이주가 본격화하면서 전세 시장의 부담은 더욱 커질 전망이다. 신규 입주가 줄어드는 가운데 정비사업발 전세 수요까지 늘면서 수급 불균형이 한층 심화할 수 있어서다.

29일 서울시가 국회 국토교통위원회 소속 전용기 더불어민주당 의원에게 제출한 '2026~2030년 정비사업 이주 예정 물량 현황'에 따르면 향후 5년간 서울 207개 정비사업장에서 총 17만9310가구가 이주할 것으로 예상된다.

올해 연말까지 2만4844가구가 이주하고 내년에는 1만3446가구가 예정돼 있다. 당장 1년여 안에 4만 개 수준의 전세방이 필요한 셈이다. 이주 수요는 2028년부터 더욱 폭발적이다. 2028년은 4만5256가구, 2029년은 3만9102가구, 2030년에는 5만6662가구가 이주할 전망이다.

반면 신규 아파트 입주는 줄어들 전망이다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 2만6035가구에서 2027년 2만2657가구, 2028년 1만5388가구로 감소한다. 2028년 정비사업 이주 예정 물량은 같은 해 입주 예정 물량의 2.9배에 달한다.

지역별 수급 격차는 더 크다. 2026년~2028년 강남구에서는 1만163가구가 이주할 것으로 예상되지만 같은 기간 신규 아파트 입주는 857가구에 그친다. 서대문구는 이주 9889가구에 입주 1236가구, 영등포구는 이주 8073가구에 입주 1721가구로 집계됐다. 송파구 역시 이주 예정 물량이 7586가구로 입주 3247가구의 두 배를 웃돈다.

대형 사업장 이주도 잇따른다. 서울시 자료상 2028년에는 강남구 은마아파트 4424가구, 관악구 신림1구역 4410가구, 송파구 잠실주공5단지 3930가구, 서대문구 북아현3구역 3530가구 등이 이주 예정 물량에 포함돼 있다. 목동신시가지 재건축이 본격화하는 양천구에서는 2029년~2030년 2년간 2만6629가구가 이주할 것으로 예상된다.

신보연 세종대학교 부동산AI융합학과 교수는 "이주물량이 본격적으로 몰리는 2028년~2030년이 전세 시장의 고비가 될 가능성이 크다"며 "이주비를 받은 조합원이 한꺼번에 임차수요로 전환되면 높아진 호가를 수용하는 거래도 빠르게 늘 수 있다"고 전망했다.

전셋값 상승이 이어지면 일부 수요가 아파트 전세 시장을 이탈하면서 비아파트 임대시장이나 외곽 주택시장으로 부담이 옮겨가는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "현재로써는 월세로 가거나 매매로 전환하거나 외곽으로 이동하는 정도가 현실적인 선택지"라며 "임대주택도 조건이 까다로워 기존 아파트 거주자가 이동하기 쉽지 않다"고 설명했다.