“청약ㆍ전세만 고집 마라”…갈아타기도 전략 [달라진 내 집 마련 셈법③]

여력 되면 서울 외곽·중급지 매수
서울 어렵다면 수도권서 ‘갈아타기’
청약통장은 유지…입지 선별이 핵심

전문가들은 청약 당첨만 기다리기보다 자금 여력과 입지를 따져 매수와 갈아타기 등 다양한 전략을 검토할 필요가 있다고 조언한다.

10일 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원(본지 자문위원)은 “서울 외곽도 전용면적 59㎡ 아파트가 10억원을 훌쩍 넘는 곳이 많아 자기자본이 3억원 정도라면 대출을 받더라도 현실적으로 진입하기 쉽지 않다”며 “소득과 대출 여력이 충분하다는 전제에서도 서울 외곽 구축을 매수하려면 자기자본이 5억~6억원 정도는 필요할 것으로 보인다”고 말했다.

수도권 신축을 기다리기보다 서울 구축 매수를 우선 고려할 만하다는 견해도 제시했다. 양 전문위원은 “향후 자산가치까지 보면 빠르게 서울에 진입하는 편이 낫다고 본다”며 “다만 서울 외곽에서도 교통이 불편하거나 상품성이 떨어지는 단지는 향후 지역·단지 간 가격 격차가 더 벌어질 수 있는 만큼 선별적으로 접근해야 한다”고 설명했다.

전세로 머무르기보다 매수를 검토하되, 향후 수요가 유지될 수 있는 입지를 고르는 것이 중요하다는 조언도 나온다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원(본지 자문위원)은 “핵심지에서 전세로 거주하는 동안 집값이 오르면 향후 매수 진입장벽도 함께 높아질 수 있다”며 “서울과 비서울 간 가격 차별화가 강한 시장에서는 서울 주택을 보유하는 것 자체가 향후 상급지로 이동하기 위한 기반이 될 수 있다”고 말했다. 다만 “중급지라도 교통과 학군, 생활 인프라, 정비사업 가능성 등 향후 수요가 유지될 수 있는지를 살펴야 한다”고 덧붙였다.

서울 진입 자금이 부족한 경우에는 경기 남부 등 수도권으로 선택지를 넓힐 필요가 있다는 의견도 나온다.

김인만 부동산경제연구소장은 “매수가 어렵다는 이유로 서울에서 계속 전세로 거주하기보다는 경기 남부에서 자금에 맞는 주택을 매수하는 것도 방법”이라며 “향후 자산가치 상승과 갈아타기를 통해 서울 진입을 노리는 전략이 현실적인 선택지가 될 수 있다”고 말했다.

김 수석전문위원도 갈아타기 전략에서는 입지 선별이 중요하다고 강조했다. 그는 “서울 접근성이 좋고 일자리와 교통, 생활 인프라가 갖춰져 실수요가 충분한 지역을 선택해야 한다”며 “취득세와 양도세, 중개보수 등 거래비용을 고려하면 단기간에 여러 차례 갈아타기보다 최소 5년 이상 보유할 수 있는 주택을 고르는 것이 바람직하다”고 말했다.

이어 “지금은 ‘언제 살 것인가’보다 ‘무엇을 살 것인가’를 더 고민해야 하는 시장”이라며 “자신이 감당할 수 있는 대출 규모와 월 상환액을 먼저 정하고 그 범위에서 가장 좋은 입지를 찾는 것이 중요하다”고 강조했다.

아울러 청약의 경쟁력이 과거보다 떨어졌더라도 청약통장은 유지하는 편이 낫다는 게 전문가들의 조언이다. 다만 본인의 가점과 특별공급 가능성, 희망 지역과 분양가 등을 따져 실제 당첨 가능성이 있는지를 판단해야 한다.

양 위원은 “청약 제도와 자격 기준은 계속 달라질 수 있고 유주택자에게도 기회가 생길 수 있다”며 “집을 매수하더라도 청약통장을 해지하기보다는 장기적으로 유지하는 편이 낫다”고 덧붙였다.