대출규제에 수도권 분양심리 '뚝'⋯지방은 풍선효과 기대

수도권 102.5→88.5 급락⋯서울도 기준선 아래로
비수도권 94.2로 반등⋯광주·경북은 기준선 웃돌아
분양가격 전망은 오르고 물량 전망은 하락

▲8월 아파트분양전망지수. (사진제공=주택산업연구원)

대출규제와 금리 부담이 커지면서 수도권 분양시장 기대심리가 한 달 만에 크게 꺾였다. 반면 지방은 대규모 개발 호재와 수도권 규제에 따른 풍선효과 기대감이 반영되며 분양 전망이 개선됐다.

6일 주택산업연구원에 따르면 주택사업자를 대상으로 조사한 8월 전국 아파트 분양전망지수는 93.2로 전월(87.6)보다 5.6포인트(p) 상승했다. 비수도권이 84.4에서 94.2로 9.8p 오른 영향이다. 반면 수도권은 102.5에서 88.5로 14.0p 급락하며 한 달 만에 다시 기준선(100) 아래로 내려갔다. 분양전망지수는 100을 기준으로 이를 밑돌면 분양시장을 부정적으로 보는 사업자가 더 많다는 의미다.

수도권에서는 서울과 경기, 인천이 일제히 하락했다. 서울은 114.3에서 97.3으로 17.0p 떨어져 기준선을 밑돌았다. 경기는 100.0에서 87.5로, 인천은 93.1에서 80.6으로 각각 12.5p 하락했다. 7월 서울을 중심으로 빠르게 살아났던 수도권 분양 기대심리가 한 달 만에 다시 위축된 것이다.

주산연 관계자는 "금리 인상과 추가 인상 시사로 자금 조달 부담이 확대된 가운데 경기 일부 지역의 규제지역 추가 지정에 따른 주택담보인정비율(LTV) 강화와 시중은행 주택담보대출 한도 축소 등으로 분양대금 조달 여건이 악화될 것으로 전망됐다"며 "세제개편안 발표에 따른 불확실성과 높은 분양가 부담까지 더해지면서 수도권 분양시장 기대심리가 위축된 것으로 보인다"고 진단했다.

반면 비수도권은 대부분 지역에서 분양 전망이 개선됐다. 제주가 68.8에서 100.0으로 31.2p 올라 상승 폭이 가장 컸다. 광주는 88.2에서 111.1로 22.9p, 경북은 85.7에서 106.7로 21.0p 상승해 기준선을 넘어섰다. 전남(70.0→88.9), 강원(75.0→91.7), 경남(84.6→100.0), 충북(90.0→100.0), 울산(92.9→100.0) 등도 상승했다.

다만 지방에서도 모든 지역이 회복세를 보인 것은 아니다. 부산은 77.8에서 72.2로 5.6p 떨어졌고 대구는 81.8에서 78.3으로 3.5p 하락했다. 충남도 85.7에서 83.3으로 2.4p 낮아졌다. 세종(92.9)과 전북(100.0)은 전월과 같은 수준을 유지했다.

영호남의 대규모 반도체 클러스터와 데이터센터 개발 호재, 신축 아파트 공급 부족에 따른 전세난 등이 지방 분양심리를 끌어올린 것으로 분석된다. 수도권 대출규제 강화에 따른 풍선효과와 지방 미분양 지원책에 대한 기대감도 비수도권 전망 개선에 영향을 미쳤다.

전국 지수가 반등했지만 분양시장 전반이 회복 국면에 들어섰다고 보기는 어렵다. 전국 분양전망지수는 93.2로 여전히 기준선을 밑돌고 있다.

주산연 관계자는 "전국 평균 분양전망지수가 상승했지만 여전히 기준치를 밑돌고 있어 분양시장이 회복됐다고 보기는 어렵다"며 "부동산 세제 개편 내용과 규제지역 추가 지정 여부, 지방 미분양 대책의 효과, 미·이란 갈등에 따른 유가 추이 등이 향후 분양시장의 변수가 될 것"이라고 전망했다.

분양가격 상승 압력도 다시 커졌다. 8월 분양가격 전망지수는 107.6으로 전월(104.7)보다 2.9p 상승했다. 철근 가격은 3월 대비 18.6% 올랐고 국토교통부는 7월 15일 분양가상한제 기본형건축비를 ㎡당 223만7000원으로 0.77% 상향 고시했다. 원가 상승세가 분양가 상승 압력으로 이어질 것으로 풀이된다.

반면 분양물량 전망지수는 93.8에서 88.1로 5.7p 하락했다. 대출규제 강화와 규제지역 추가 지정으로 수도권 청약시장 불확실성이 커지면서 사업자들이 분양 시기를 늦추거나 조절할 것이란 전망이 반영됐다. 여름철 분양 비수기도 물량 감소 전망에 영향을 미쳤다.

미분양물량 전망지수는 93.8에서 91.0으로 2.8p 하락했다. 지방 미분양 지원책에 대한 기대감이 반영됐지만 하락 폭은 크지 않았다. 비수도권에 누적된 미분양 물량이 실질적으로 해소되기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 전망된다.