서울 CBD 오피스 78%가 노후화…"리뉴얼이 자산가치 가른다"

(제공=쿠시먼앤드웨이크필드)

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 서울 오피스 시장의 노후화와 자산 경쟁력 격차를 분석한 '알던동네 다른동네' 시즌4 오피스 리뉴얼편을 5일 발표했다. 이번 보고서는 쿠시먼앤드웨이크필드가 독점 보유한 카드 빅데이터와 소셜 빅데이터, 부동산 데이터를 결합해 서울 3대 업무권역(CBD·GBD·YBD)의 오피스 리뉴얼 트렌드와 그 효과를 정량적으로 짚었다.

보고서에 따르면 서울 오피스의 핵심 권역인 CBD는 약 134만평의 오피스 재고 중 준공 후 10년 이상 지난 자산 비중이 78%에 달하며, 향후 5년 내에는 전체의 55%가 준공 20년 이상 자산으로 진입할 전망이다. 신축 공급이 늘고 임차 수요의 기준이 높아지는 가운데, 노후 자산이라도 리뉴얼을 통해 경쟁력을 확보한 곳과 그렇지 못한 곳 간의 격차는 더욱 벌어질 것으로 분석됐다.

실제로 최근 리뉴얼을 단행한 오피스들의 성과는 뚜렷했다. 그랑서울은 '스타필드 애비뉴' 리뉴얼과 입주사 전용 라운지 도입 이후 온라인 언급량이 리뉴얼 전 대비 322% 증가했으며, 광화문 D타워는 리테일 중심 공간 기획과 F&B MD 개편을 통해 광화문 오피스빌딩 중 리테일 매출 상위 20개 브랜드의 약 30%를 점유하며 대표 상권으로 자리잡았다. KT 광화문 West 역시 개방형 파사드와 대형 미디어 파사드를 앞세워 랜드마크 오피스로 재탄생한 사례로 꼽혔다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 오피스 경쟁력이 이제 '수익 창출 시설'을 넘어 '자산가치 창출 시설'로 진화하고 있다고 진단했다. 물리적 경쟁력, 콘텐츠 경쟁력, 운영 경쟁력을 종합적으로 개선해야 자산가치 극대화가 가능하다는 설명이다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 윤화섭 상무는 "서울 오피스 시장은 신축 공급 과잉 시대에 진입하고 있지만, 구축 자산이라도 전략적인 리뉴얼을 통해 충분히 경쟁력을 갖출 수 있다는 것이 이번 분석의 핵심"이라며 "쿠시먼앤드웨이크필드는 카드·소셜·부동산 데이터를 결합한 독보적인 분석력을 바탕으로 자산별 맞춤형 리뉴얼 전략을 제시하고 있으며, 이를 통해 임대료는 권역 평균 대비 8~12% 상승, 공실률은 3%에서 0.5%까지 개선되는 성과를 확인하고 있다"고 말했다.