초고가ㆍ비거주 1주택 稅부담 가중...반포자이(전용 84㎡) 보유세 55%↑ [2026 세제개편]

한남더힐 235㎡ 44% 이상 증가
마래푸 실거주 1주택자 稅 줄어
내후년 비거주 1주택 고령자 공제
장기특공은 실제 거주기간 따져

정부가 올해 세제개편안을 통해 ‘보유’보다 ‘거주’를 우선하는 부동산 과세 원칙을 전면에 내세웠다. 실거주 1주택자는 세 부담을 낮추는 대신 비거주 1주택자와 다주택자, 초고가 주택 보유자는 부담을 높이는 구조다. 보유세와 양도세 개편이 동시에 추진되면서 장기 보유한 고가 주택을 둘러싼 은퇴자와 자산가들의 셈법이 복잡해질 전망이다

정부는 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’에서 종합부동산세와 양도소득세 체계를 실거주 중심으로 개편했다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 “집은 Buying이 아니라 Living이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 개편하겠다”고 밝혔다.

이번 개편으로 초고가 주택과 비거주 1주택자의 부담이 많이 늘어난다. 종부세는 장기보유와 고령자 공제 적용 기준이 거주 여부에 따라 달라지고, 2028년부터 비거주 1주택자는 사실상 고령자 공제만 적용받는다. 양도세 장기보유특별공제도 ‘장기거주소득공제’로 전환돼 실제 거주 기간 중심으로 바뀐다.

고가 주택일수록 세 부담 증가는 뚜렷하다. 공시가격이 올해 수준으로 유지된다고 가정하면 서초구 반포자이 전용 84㎡의 보유세는 내년 2257만원으로 올해(1810만원)보다 27% 증가한다. 아크로리버파크 전용 84㎡도 2227만원에서 2815만원으로 28%, 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 1500만원대에서 1855만원으로 약 25% 늘어난다.

초고가 주택은 부담이 더 커진다. 용산구 한남더힐 전용 235㎡는 공시가격 변동이 없어도 내년 보유세가 7633만원에서 1억850만원으로 44% 이상 증가하고, 2028년에는 1억4870만원까지 늘어날 전망이다. 보유 기간 공제가 거주 공제로 바뀌고 공제 한도도 축소되면서 고가 주택 보유자의 부담은 더욱 커질 것으로 보인다.

반면 실거주 1주택자는 일부 혜택을 받는다. 공시가격 20억원 미만 주택은 기본공제 확대 영향으로 보유세가 줄어드는 사례가 나온다. 마포구 래미안푸르지오 전용 84㎡는 보유세가 올해 416만원에서 내년 411만원으로 소폭 감소할 전망이다.

▲2026년 세제개편안 중 부동산세제 개편 인포그래픽. (재정경제부)

비거주 1주택자는 상대적으로 큰 부담을 안는다. 반포자이 전용 84㎡를 거주하지 않는 경우 내년 보유세는 2812만원으로 올해보다 55% 이상 늘고, 실거주자보다 555만원가량 많다. 마포 래미안푸르지오도 비거주자는 내년 보유세가 617만원으로 실거주자(411만원)보다 부담이 증가한다.

다주택자 부담도 확대된다. 대치동 은마 전용 84㎡와 잠실주공5단지 전용 82㎡를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 4487만원에서 내년 8100만원 수준으로 80% 이상 증가하고, 2028년에는 1억원을 넘을 것으로 예상된다.

양도세 부담 역시 커진다. 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌면서 양도차익이 큰 고가 주택일수록 세 부담이 늘어난다. 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 10년 전 16억원에 매입해 56억원에 매도할 경우 양도세는 내년까지 약 2억4000만원이지만, 2028년 4억5000만원, 2029년 9억4500만원 수준으로 증가할 것으로 분석됐다.

정부는 다주택자의 매물 출회를 위해 2027~2028년 조정대상지역 양도세 중과를 한시 완화한다는 방침이다. 다만 세 부담 증가로 장기간 거주한 집을 떠나는 ‘비자발적 엑소더스’가 발생할 수 있다는 우려도 나온다.

실거주 중심 정책을 둘러싼 논란도 이어진다. 직장 발령이나 가족 부양 등 불가피한 사유로 거주하지 못하는 1주택자까지 세 부담이 커질 수 있고, 임대시장에서는 집주인의 실거주 전환으로 전·월세 공급 감소와 가격 상승 가능성도 제기된다.

정부는 이번 개편이 집값 조정이 아닌 과세 정상화 차원이라고 강조한다. 재경부 관계자는 “보유세 부담을 정상화하는 대신 다주택자에게 매도 여부를 판단할 시간을 주기 위해 양도세 중과를 한시 완화했다”고 설명했다. 다만 시장에서는 강화된 세제가 매물 증가로 이어질지, 거래 위축과 임대차 불안을 키울지는 시행 이후 확인될 것으로 보고 있다.