같은 국평인데 분담금 1억vs1700만원⋯엇갈린 '개포주공' 재건축

▲개포주공 6·7단지 재건축 투시도. (사진제공=현대건설)

서울 강남구 개포동 재건축 단지의 표정이 엇갈리고 있다. 바로 옆에 있지만 개포주공 6·7단지는 억대의 분담금을 내야 하고 개포주공 5단지는 사실상 추가 부담 없이 새 아파트에 입주할 수 있는 상황이다.

20일 정비업계에 따르면 개포주공 6·7단지는 평형을 유지하거나 소폭 넓히는 선택만으로도 수억 원대 분담금이 발생하는 구조다. 전용면적 53㎡를 보유한 조합원이 사실상 동일 평형인 전용 59㎡를 선택하더라도 최대 1억9353만 원의 분담금을 내야 한다.

면적을 더 넓힐수록 분담금 부담은 급격히 커진다. 전용 84㎡ 선택 시 분담금은 최대 7억2343만 원 수준이며 전용 119㎡를 선택하면 9억 원대 분담금이 발생하는 것으로 추산된다. 펜트하우스인 전용 147㎡를 분양받으면 분담금은 15억 원이 넘는다.

기존 전용 83㎡ 보유 조합원도 동일 평형인 전용 84㎡를 선택하면 약 1억 원대 분담금을 부담해야 한다. 다만 기존보다 작은 평형을 선택하면 환급이 가능하다. 7단지 역시 6단지와 유사한 구조다.

이 같은 부담은 인접한 개포주공 5단지와 비교하면 더 두드러진다. 5단지는 전용면적 83㎡에서 동일 평형(전용면적 84㎡)으로 이동할 경우 분담금이 1700만 원 수준에 그친다.

분담금 격차의 배경으로는 공사비와 비례율, 일반분양 물량 차이가 거론된다. 개포주공 6·7단지는 재건축을 통해 지하 5층~지상 35층, 21개 동, 총 2698가구 규모로 조성될 예정이다. 시공은 현대건설이 맡는다. 현대건설은 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’를 적용한다. 공사비는 평(3.3㎡)당 890만 원으로 총 공사비는 1조5138억 원에 달한다. 하이엔드 브랜드를 적용할 경우 수입 자재, 고급 마감재, 고급 설비 등이 적용돼 공사비가 올라간다.

비례율은 79.89%가 적용됐다. 비례율은 조합원 종전자산가치 대비 재건축 후 권리가치의 비율로 수치가 낮을수록 조합원 분담금이 늘어나는 구조다. 개포주공 5단지의 비례율이 85% 안팎으로 더 높은 것으로 보고 있으며 이 같은 비례율 격차가 단지 간 분담금 차이를 키운 요인 중 하나로 꼽힌다.

일반분양 물량 감소도 부담을 키운 요인으로 꼽힌다. 사업시행계획 수립 당시 일반분양 물량은 433가구였으나 현재는 324가구로 줄었다. 이에 따라 일반분양 수익도 약 7381억 원에서 5639억 원으로 감소했다. 임대주택 비용 절감과 상가 분양 수익 증가분을 반영하더라도 약 1650억 원 규모의 재원 감소가 발생했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “개포주공 6·7단지의 분담금 규모가 크긴 하지만 해당 단지 조합원들의 자금 여력과 선택을 고려하면 시장에 주는 충격은 제한적”이라며 “조합이 고급화 전략을 택하고 이를 향후 자산 가치 상승으로 인식한다면 분담금 부담을 감내할 수 있는 구조”라고 말했다. 이어 “다만 분담금 상승 흐름 자체는 분명한 추세”라며 “강남에서도 이 정도 수준인데 사업성이 더 낮은 지역이나 용적률이 높은 단지로 갈수록 조합원 부담은 훨씬 커질 수 있고 이는 사업 지연이나 추진 동력 약화로 이어질 가능성이 있다”고 분석했다.