10·15 대책 이후 서울 거래 ‘중저가 쏠림’…15억 이하 거래 비중 확대

정부의 10·15 대책 이후 서울 아파트 거래의 무게중심이 '15억 원 이하' 아파트로 이동하는 흐름이 뚜렷해졌다. 고가 주택을 겨냥한 금융 규제가 강화되면서 상대적으로 대출 문턱이 낮은 중저가 아파트로 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 전체 거래 4422건 가운데 15억 원 이하 아파트 거래는 3649건으로 집계됐다. 비중으로 보면 전체의 82.5%가 15억 원 이하다. 올해 1월 역시 아직 집계가 진행 중이지만 공개된 거래 기준으로 전체 756건 가운데 619건이 15억 원 이하로 조사돼 81.9%를 차지했다.

지난해 12월과 이달 실거래가 15억 원 이하 아파트 거래 비중은 평년 수준을 웃돈다. 지난해 상반기는 물론, 지난해 10월, 11월과 비교해도 10%포인트(p) 가까이 높은 수치다. 지난해 상반기 서울에선 4만8020건이 거래됐는데 이 가운데 실거래가 15억 원 이하 거래량은 3만4542건으로 71.9%였다. 지난해 10월과 11월에도 15억 원 이하 거래 비중은 각각 73.4%, 73.5%를 기록했다.

이 같은 거래 구조 변화는 지난해 정부가 발표한 10·15 대책의 정책 설계와 맞물린 결과로 해석된다. 10·15 대책은 수도권·규제지역에서 주택담보대출 한도를 주택 가격 구간별로 차등해 고가 주택일수록 대출 여력을 더 크게 제한했다.

15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 6억 원으로 유지했으나 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄다. 고가 주택일수록 자금조달 부담이 급격히 커지면서 거래가 가능한 가격대가 사실상 15억 원 이하로 좁혀진 것이다.

중저가 아파트로 수요가 몰리는 구조는 가격 상승세로 이어지고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향을 보면 노원·성북·관악·동작구 등 중저가 주택 비중이 높은 지역의 주간 상승률이 지난해 11월 말 이후 점차 확대되는 흐름이다.

관악구 아파트 매매가격은 지난해 11월 마지막 주 0.10%에서 12월 말 0.28%로 상승 폭이 커졌고 1월 둘째 주에는 0.30%까지 올랐다. 동작구 역시 같은 기간 0.31~0.33%에서 0.36~0.37% 수준의 오름세를 유지했다. 성북구도 지난해 12월 초 0.08%에서 1월 둘째 주 0.21%로 상승 폭이 확대됐다.

전문가들은 거래가 줄어드는 국면에서도 가격 부담이 상대적으로 낮은 지역에서 상승 신호가 먼저 나타나는 흐름이라고 분석한다. 고가 주택은 대출 여력이 크게 줄어들면서 매수 결정이 지연되는 반면 상대적으로 자금 조달이 수월한 15억 원 이하 구간에서는 실수요 중심의 거래가 이어지며 가격이 더 민감하게 반응하고 있다는 해석이다. 특히 서울은 입지 선호가 강해 고가 거래가 막힐수록 면적이나 가격대를 조정해 핵심 생활권에 진입하려는 수요가 하방으로 이동하는 경향이 뚜렷하다는 설명이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “10·15 대책 이후 고가 주택의 자금 조달 여건이 크게 위축되면서 매수 수요가 상대적으로 접근 가능한 15억 원 이하 구간으로 이동하는 흐름이 나타나고 있다”며 “이 과정에서 중저가 아파트가 밀집한 지역을 중심으로 거래와 가격 지표가 함께 반응하는 모습이 관측된다”고 말했다.