정부, 추가 공급 '공공 주도' 기조 속…시장은 "민간 중심" 목소리

▲ 서울 용산구 남산에서 바라본 아파트단지 모습. (뉴시스)

정부가 추가 주택 공급 대책을 준비하는 가운데 시장에서는 공공 주도 기조 속에서도 민간 중심의 공급 활성화가 병행돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.

25일 관가에 따르면 국토교통부는 내년 1월 주택 공급 대책을 발표할 것으로 관측된다. 김윤덕 국토부 장관은 17일 국회 국토교통위원회에 출석해 “9·7 공급대책을 발표했지만 서울 도심에 양질의 주택을 공급하기에는 부족하다는 의견도 있다”며 “주택 공급 문제와 관련해 연말 추가 발표를 목표로 준비하고 있다”고 밝혔다. 국토부는 당초 연내 발표를 목표로 준비했으나 일정이 내년으로 연기됐다.

업계에서는 이번 대책에 공공 위주의 공급 방안이 담길 것으로 보고 있다. 특히 유휴부지를 활용하는 방안이 유력하다. 구체적으로 군부대 이전지, 공공기관 부지, 일부 개발제한구역(그린벨트) 해제 대상지 등이 후보로 거론된다. 또한, 교통 접근성이 좋은 역세권을 중심으로 공공임대·공공분양 비중을 확대하는 방안이 유력하게 검토되는 것으로 전해졌다. 노후 공공청사와 학교 용지 등도 도심 주택 공급을 위한 활용 대상에 포함될 가능성이 있다.

다만 시장에서는 공공 공급만으로는 한계가 뚜렷하다는 지적이 나온다. 서종대 주택산업연구원장은 “통상적으로 전체 주택 공급의 약 70%를 민간이 담당한다”며 “정부가 공공 물량을 아무리 확대하더라도 전체 공급에서 차지하는 비중은 30%를 넘기 어렵다”고 말했다. 이어 “민간 공급 없이 공급 확대를 논하기는 어렵다”고 강조했다.

공공 공급 강화 기조로 민간 공급이 위축될 경우 주택 공급 감소로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 특히 수요가 집중된 서울 등 핵심 지역에서는 재건축·재개발 등 민간 정비사업이 공급의 핵심축으로 꼽히지만 조합원 지위 양도 제한, 재건축초과이익환수제, 이주비 대출 한도 제한 등 각종 규제로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다.

실제 주택 공급 부족은 수치로도 확인된다. 주택산업연구원이 인허가·착공 물량과 공공택지 사용 가능 시기 등을 토대로 추정한 내년 공급 물량은 △인허가 40만 가구 △착공 32만 가구 △분양 24만 가구 △준공 25만 가구로 조사됐다. 이는 2017~2021년 평균과 비교해 준공 물량은 51%, 착공은 39.3%, 인허가는 27%, 분양은 24.8% 각각 감소한 수준이다. 문재인 정권 평균 준공 물량은 51만구다.

전문가들도 빠른 공급을 위해 민간 공급 활성화 방안을 함께 마련해야 한다는 입장이다. 본지 자문위원인 양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “주택 공급 정책에 공공 부문 위주의 방안이 담길 가능성이 크다”며 “공공이 주도할 경우 민간의 역할이 줄어들면서 전체 공급 감소로 이어질 수 있다”고 우려했다. 이어 “공공 주도형이라 하더라도 민간 참여를 확대하거나 용적률 상향 등을 통해 정비사업의 사업성을 확보하고 공사비 부담을 낮추는 방안이 함께 논의돼야 한다”고 말했다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수(본지 자문위원)는 “공공이 직접 공급에 나설 경우 단기적으로는 주택 가격 안정 효과가 있을 수 있지만, 민간 물량 감소는 불가피하다”며 “결국 분양가 차이로 인해 민간이 사업을 추진하기 더 어려워질 수 있다”고 진단했다. 이어 “지방은 여전히 미분양이 발생하고 수도권은 공급이 어려운 상황”이라며 “민간이 지방 공급에 나설 수 있도록 인센티브를 마련하거나 침체된 외곽 시장을 활성화하기 위한 금융 조건 완화가 필요하다”고 설명했다.