현실화율 동결에도 서울 표준지·주택 공시가 5% 수준 상승...단독주택 보유세 최대 15%↑[종합]

내년 서울 표준지 공시지가와 표준주택 공시가격이 5% 가까이 오른다. 정부가 현실화율을 유지했지만 집값 상승 영향이 그대로 반영된 결과다. 특히 강남권과 용산·마포·성동 등 서울 상급지를 중심으로 공시가격 상승 폭이 커지면서 부동산 보유자의 세 부담은 커질 것으로 예상된다.

17일 국토교통부가 발표한 ‘2026년 표준지·표준주택 공시가격(안)’에 따르면 내년 서울의 표준지 공시지가는 4.89%, 표준주택 공시가격은 4.50% 오른다. 이는 전국 평균 변동률인 표준지 3.35%, 표준주택 2.51%를 크게 웃도는 수준이다.

내년 공시가격은 정부가 지난달 발표한 ‘2026년 부동산 가격 공시 추진방안’에 따라 올해와 동일한 시세 반영률이 적용됐다. 시세반영률은 표준지 65.5%, 표준주택 53.6%다. 현실화율을 추가로 끌어올리지는 않았지만 시세 상승의 영향이 공시가격에 반영됐다. 이번 공시 대상은 표준지 60만 필지와 표준주택 25만 가구로 해당 가격은 개별공시지가와 개별주택가격 산정의 기준으로 활용된다.

표준지 공시지가를 시·도별로 보면 서울 다음으로 경기 2.67%, 부산 1.92%, 대전 1.85%, 충북 1.81% 순으로 조사됐다. 토지 이용 상황별로는 상업용지가 3.66%, 주거용지가 3.51%, 공업용지가 2.11%, 농경지가 1.72%, 임야가 1.50% 변동했다.

표준주택 공시가격 역시 서울이 가장 높았으며 경기 2.48%, 부산 1.96%, 대구 1.52%, 광주 1.50% 순으로 집계됐다.

정부가 내년도 공시가격 산정 과정에서 현실화율을 유지했지만 시장에서는 공시가격 상승에 따라 내년 보유세 부담도 확대될 전망이다. 특히 단독주택의 경우 공시가격이 일정 구간을 넘어서면 재산세 부담뿐 아니라 종합부동산세 과세 대상에 포함되면서 체감 세 부담이 급격히 커질 수 있다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원이 공시가격과 지역별 평균 상승률을 토대로 모의 계산한 결과, 시가 12억~20억 원 수준의 단독주택은 내년 보유세(재산세+종합부동산세)가 올해보다 7~15%가량 오를 것으로 예상됐다. 9억 원 이상 12억 원 미만 단독주택도 3~9% 수준의 보유세 인상이 전망된다.

▲서울 주택가 모습. (연합뉴스)

실제 사례를 보면 서울 강남구 개포동 단독주택의 내년 공시가격은 14억3611만 원으로 올해보다 5.83% 오를 것으로 관측되며 이에 따른 보유세는 330만 원에서 377만 원으로 약 13.3% 증가할 것으로 추산됐다. 성동구 성수동 전용면적 198㎡ 단독주택의 보유세는 919만9145원으로 14%, 송파구 석촌동과 동작구 대방동 단독주택 역시 9~12%대 인상이 예상된다.

우 전문위원은 “현실화율은 동결됐지만 시세가 오른 상황에서는 공시가격이 오를 수밖에 없는 구조”라며 “보유세를 집값 조정 수단으로 보기보다는 고가 자산에 대한 조세 형평 차원에서 접근하는 것이 바람직하다”고 말했다.

한편 전국에서 가장 비싼 땅은 올해도 서울 중구 명동 일대가 차지했다. 충무로1가에 위치한 네이처리퍼블릭 명동월드점 부지는 1㎡당 공시지가가 1억8840만 원으로 조사돼 23년 연속 전국 1위를 유지했다. 3.3㎡당 가격은 6억2172만 원에 달한다. 2위는 명동2가 우리은행 부지(392.4㎡)로 1㎡당 공시지가는 1억8760만 원을 기록했다. 지난해보다 약 4.5% 상승한 수준이다. 3위는 충무로2가 옛 유니클로 부지(300.1㎡)로 1㎡당 1억7180만 원으로 나타났다. 이 부지는 최근 3년간 같은 가격을 유지하다가 이번에 약 3.9% 상승했다.

4위는 충무로2가 상업용 부지(71㎡)로 1㎡당 1억6980만 원, 5위는 명동2가 금강제화 명동점 부지(63.8㎡)로 1㎡당 1억6590만 원을 기록했다.

또한 표준주택 가운데서는 이명희 신세계그룹 총괄회장의 서울 용산구 한남동 자택이 11년 연속 전국에서 가장 비싼 단독주택으로 나타났다. 해당 주택의 내년 공시가격은 313억5000만 원으로 유일하게 300억 원을 넘겼다. 이 주택은 연면적 2861.8㎡로 2016년 편입된 이후 공시가격 1위를 유지하고 있다.

2위는 강남구 삼성로 120길에 있는 이해욱 DL그룹 회장의 주택이다. 공시가격은 203억 원으로 10억 원(5.67%) 상승했다. 삼성그룹 호암재단이 보유한 용산구 회나무로44길 주택은 190억 원으로 3위에 올랐다. 이전보다 11억 원 오른 가격이다.

4위는 서경배 아모레퍼시픽 회장의 용산구 이태원동 주택으로 내년 공시가격은 183억8000만 원이다. 5위는 냉동공조기 전문회사인 경원세기 사주 일가가 보유한 이태원동 주택이다. 공시가격은 181억7000만 원이다.

이어 안정호 시몬스 대표의 강남구 삼성동 주택(167억3000만 원), 박찬구 금호석유화학 회장의 한남동 주택(165억3000만 원), 한남동의 한 단독주택(152억3000만 원), 박철완 전 금호석유화학 상무의 서초구 방배동 주택(142억9000만 원), 이동혁 전 고려해운 회장의 이태원동 주택(142억4000만 원) 순이었다.