두 차례 대출규제 직격탄…서울 집합건물 거래 ‘레버리지’ 줄었다

6·27, 10·15 대책 이후 4개월 새 채권최고액 비율 3%p 하락…강남선 반등

서울 부동산 시장에서 대출을 끼고 집을 사는 거래가 뚜렷하게 줄어든 것으로 나타났다. 6·27 대책과 10·15 대책 등 올해 두 차례에 걸친 정부의 강력한 대출 규제가 시장에 직격탄으로 작용하면서 거래금액 대비 채권최고액 비율이 하락세를 이어갔다는 분석이다. 다만 예외적으로 강남 지역에서는 하반기 들어 채권최고액 비율이 반등하면서 그 배경에 관심이 쏠린다.

3일 법원 등기정보광장 따르면 서울의 10월 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 소유권이전등기 기준 거래 가액 대비 채권최고액 비율은 46.62%로 연내 최저 수준을 기록했다. 연초 52.4%였던 해당 비율은 5월 48.1%까지 하락했다가 6월과 10월 두 차례 대출규제를 거치며 더 하락했다. 서울의 채권최고액 비율은 2022년 9월(48.14%) 이후 32개월간 최저였던 수준을 지난 5월(48.10%)에 한 차례 밑돈 데 이어, 10월 들어 다시 기록을 갈아치운 것이다. 특히 6월 대출 규제(6·27 대책) 이후 3개월 만에 3%p 넘게 떨어지며 낙폭이 더욱 확대됐다.

채권최고액 비율은 금융기관이 설정한 담보 한도액을 뜻한다. 일반적으로 해당 비율이 낮을수록 매수자가 대출을 덜 활용했다는 뜻인데, 정부의 주택담보대출규제 등이 이어지면서 주택 매수 때 대출 비중이 줄어든 것으로 해석된다.

6·27 대책으로 규제지역 내 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되고 실거주 의무 강화 및 유주택자 대출 금지가 시행되면서 실수요자의 대출 활용이 위축됐다. 이어 10·15 대책에서는 서울 전역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고 시가 15억 원 이하 주택의 담보대출 한도를 최대 6억 원, 15~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮추는 추가 규제가 도입됐다.

이로 인해 대다수 중저가 지역에서 대출 비중이 크게 줄었다. 서울 자치구별로 살펴보면 동대문구는 6월 65.53%에서 10월 50.28%로 15.25%p 급락했으며, 광진구(-10.39%p), 금천구(-7.03%p), 노원구(-5.96%p), 강서구(-5.13%p), 성북구 (-4.91%), 구로구 (-4.06%)등이 적잖은 하락폭을 보였다.

▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. (연합뉴스)

반면 강남구·서초구 등 일부 고가 지역에서는 예외적으로 비율이 상승했다. 강남구는 같은 기간 40.45%→43.42%(+2.97%p), 서초구는 35.98%→39.80%(+3.82%p)로 반등했다. 송파구의 경우 39.56%에서 39.88%로 0.32%p 소폭 반등했다. 강남3구 지역에서만 예외적으로 채권최고액 비율이 적은 폭이지만 오른 것이다. 이는 실수요층의 강남 선호가 반영된 것일 수 있다는 해석도 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “6·27과 10·15 대책으로 자금조달 규제가 강화되면서 확실히 대출에 대한 민감도가 높았던 지역에서는 채권최고액 비율이 낮아졌다고 봐야 될 거 같다”며 “강남·서초 지역의 경우는 정부가 최근 자금조달 및 증여 관련 단속을 강화하면서 자금조달 관련 증빙을 위해 대출을 이용한 영향도 일부 있었을 수 있고, 대환대출 허용 등으로 기존 대출자 일부가 종전 규정대로 자금을 조달한 점이 반영된 것으로 추정해볼 수 있을 것”이라고 말했다.