20년간 여섯 번의 정부, 여섯 번의 실험 [정권별 부동산, 결정적 장면①]

▲서울 용산구 한 공인중개사 사무소 앞으로 시민들이 이동하고 있다. (이투데이DB)

2003년 노무현 정부부터 2025년 이재명 정부까지, 6번의 정권이 바뀌는 동안 부동산 시장은 끊임없는 ‘정책 실험대’였다. 규제의 강화와 완화가 반복되는 사이 시장의 혼란은 커졌고 서울 주요 지역의 집값은 가파르게 우상향했다. 정권마다 시장 안정을 꾀하기 위한 해법은 약간씩 달랐지만 결과적으로 결말은 비슷했다.

4일 국토교통부와 금융당국 등에 따르면 이재명 대통령은 6월 취임 후 강한 규제로 부동산 시장 통제에 나선 모습이다. 6억 원 한도 대출 규제가 골자인 6·27 대책부터 9·7 공급대책, 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제 지역으로 묶은 10·15 대책까지 단기간에 3번의 부동산 대책을 발표했다. 다만 강한 규제에도 서울 아파트가격은 단기적인 둔화에 그칠 뿐 상승 흐름 자체가 크게 바뀌진 않는 모습이다.

이재명 정부처럼 지난 20년간 각 정권은 부동산 시장 안정을 위해 규제와 완화를 반복했다.

현 정권의 기조와 닮은 노무현 정부(2003년~2008년)는 ‘투기와의 전쟁’을 선포하며 강남 집값을 잡기 위해 각종 세금과 금융 규제를 강화했다. 종합부동산세를 비롯, 주택 가격을 낮추기 위한 총부채상환비율(DTI) 등을 도입해 강력한 통제에 나섰지만 2005년 판교 신도시 분양을 계기로 ‘강남 불패’가 오히려 공고해지는 결과를 낳았다.

뒤이은 이명박 정부(2008년~2013년)는 글로벌 금융위기 속 ‘건설경기 살리기’가 주요 구호였다. 양도세와 취득세, 재산세 등 각종 세금을 감면하거나 일정 기간 면제했고, 종부세 기준을 완화하는 한편 투기지역·투기과열지구를 대거 해제하며 시장 살리기에 나섰다. 다만 이런 노력에도 글로벌 경기 위축에 따른 주택 가격 하락과 미분양은 막지 못했다.

박근혜 정부(2013년~2017년)는 내수를 살리기 위해 부동산 시장을 경기 부양의 수단으로 삼았다. 이에 전 정부처럼 각종 규제를 풀고 금리를 낮춘 시기였다. 정책의 효과로 아파트 가격은 다시 상승세를 탔지만, 동시에 강남과 비강남의 격차가 더욱 벌어지는 등 현재 부동산 가격 폭등의 결정적인 원인이 됐다는 평가가 나온다.

때문에 뒤이어 취임한 문재인 대통령(2017년~2022년)은 다시 각종 규제를 들이밀며 시장 조이기에 나섰다. 조정대상지역·투기과열지구를 확대하고, 주택담보인정비율(LTV)·DTI 강화, 종부세 인상 등 정책을 내놨다. 이런 규제 강화는 기대한 효과와는 달리, 핵심 지역을 선호하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호로 이어졌다. 반면 공급은 뒤늦게 추진되면서 정책에 대한 전반적인 신뢰가 무너졌다.

전 정권의 부동산 정책 실패를 지켜본 윤석열 정부(2022년~2025년)는 규제 완화와 공급 정상화를 내세웠다. 동시에 재건축 규제 완화를 추진했다. 가팔랐던 상승세가 일단 주춤하면서 정책은 일부분 효과를 보는 듯했으나, ‘서울 쏠림·지방 침체’는 지속하면서 양극화는 더욱 극심해졌다.

이처럼 각 정권은 ‘투기와의 전쟁’ 또는 ‘시장 정상화’를 내세웠지만, 어떤 정권도 눈에 띄는 성과는 거두지 못한 채 부동산 자산 격차는 계속해서 커져만 가고 있다.

본지 자문위원인 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “모든 정권의 공통된 부동산 정책 실패 원인은 시장보다 앞서 답을 정해놓고 정책을 추진한 데 있다”며 “시장의 반응을 읽은 게 아닌 각 정권의 이상이나 정치적 목표에 맞추다 보니 현실과의 괴리가 커져 성과를 내지 못했다고 볼 수 있다”고 말했다.