전세퇴거대출 한도 ‘반토막’…깡통전세·전세대란 우려 ↑

▲서울 시내 한 시중은행 창구에서 고객이 상담을 받고 있다. 기사 내용과 무관 (뉴시스)

6‧27과 10·15 두 번의 부동산 대책으로 전세금반환(퇴거)대출 한도가 대폭 축소되면서 깡통전세 확산 우려가 제기된다.

23일 금융권과 부동산 업계에 따르면, 정부는 10·15 부동산 안정화 대책을 통해 전세퇴거자금대출 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 하향했다. 앞서 6‧27 대책을 통해 규제 이후 전세보증금 규모와 상관없이 퇴거대출 한도를 1억 원으로 제한한 바 있다. 그러나 10·15 규제는 계약 일자와 무관하게 규제 지역에 적용됐다.

규제 발표 이전 전세계약을 통해 세입자 퇴거를 앞둔 집주인들은 계획 대비 대출한도가 줄며 혼란에 빠졌다. 경기도 수원시에서 전세 거주 중인 A씨는 11월 세입자 전세계약 만료 후 실거주를 앞두고 대출 한도 축소로 추가 대출을 알아봐야 하는 상황이다. A씨는 “기존 LTV 70% 적용 시 5억3550만 원 가능하던 대출이 3억600만 원으로 2억 원 이상 줄었다”고 토로했다. A씨는 2억 원의 추가 대출이 필요한 상황이다.

정부는 갭투자 차단을 위해 대출을 조였지만, 실거주 목적의 집주인조차 전세금 반환에 어려움을 겪는 역효과가 나타나고 있다. KB부동산에 따르면, 9월 기준 규제지역 전세가율은 △서울 52.3% △과천 49.7% △성남 51.3% △용인 66.8% △하남 61.2% 등이다. 매매가 10억 원 가정 시, 전세금은 4억~6억 원에 달하나 대출 한도는 2억 원대에 불과하다. 전세가율이 61%로 가장 높은 하남이 가장 큰 영향을 받는 것으로 조사됐다.

시중 은행권 관계자는 “규제 이전 전세계약을 체결한 이들도 한 번에 대출 규제를 적용받으며 시장에 혼선이 발생하고 있다”면서 “자금 계획이 틀어진 집주인들이 어려움을 겪고 있으나 현재 은행권에서 받을 수 있는 추가 대출은 제한적”이라 설명했다.

전세금 반환이 어려워지자 전세계약 연장 수요가 늘고 신규 전세매물은 빠르게 줄고 있다. 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 10·15 규제 이후 서울과 경기지역 아파트 매물은 일주일새 8941건이 감소했다. 전세매물 감소는 전세가 상승과 월세 전환 가속을 유발해 시장 전반의 불안 요인으로 지목된다.

전문가는 대출 축소로 인한 피해가 세입자에게 전가될 수 있다고 우려했다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “대출한도 축소에 따라 신규 매수자의 대출자금이 제한되고 매수자의 자금을 통해 세입자의 전세보증금을 반환하는 것에 있어 제약이 생길 수 있다”고 설명했다. 이어 “세입자 퇴거목적 자금대출 역시 축소됨에 따라 결국 세입자들에게 피해가 전가될 가능성도 존재한다”고 밝혔다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “대출 제한으로 인해 실거주하려는 세입자도 어려워지고 임대인도 전세금 반환에 어려워지며 전세금 반환 대란이 발생할 수 있다”면서 “규제는 적정선에서 해야 한다. 현재는 과도한 측면이 있다”고 지적했다.