꺾이지 않는 집값… 정부,보유세·대출규제 강화 등 '패키지 카드’ 만지작

6‧27 대출 규제와 9‧7 공급대책 이후에도 서울을 중심으로 집값 상승세가 지속되자 정부가 ‘패키지 후속대책’을 검토하는 것으로 알려졌다.

9일 관가에 따르면 정부는 대출 규제 확대, 투기과열지구‧조정대상지역 확대, 세법 개정 등을 묶어서 시행하는 방안을 검토 중이다. 이는 정부의 강력한 대출 규제와 9‧7 공급대책을 발표했음에도 시장 기대심리를 꺾지 못했기 때문이다.

한국부동산원 주간 아파트가격 동향 조사에 따르면 지난달 다섯째 주(9월29일 기준) 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 0.27% 올랐다. 강북 한강 벨트인 성동구(0.78%), 마포구(0.69%), 광진구(0.65%) 등이 상승폭을 확대했다. 서울 25개 자치구 모두 오름폭이 커졌다. 9월의 아파트값 상승폭은 1주 0.08%에서 2주 0.09%, 3주 0.12%, 4주 0.19%, 5주 0.27% 등으로 가파르게 뛰고 있다.

김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 취임 첫 기자간담회에서 서울 아파트 매매가격 상승률 확대를 거론하며 “매우 유심히, 심각하게 바라보고 있다”고 강조했다.

이번에 정부가 내놓을 가능성이 큰 정책은 △보유세 강화 △토지거래허가구역 추가 지정 △공시가격 현실화율 또는 공정시장가액 비율 상향 조정 △주택담보대출 한도 축소 등이 꼽힌다.

금융당국과 국토부는 ‘보유세 강화’의 필요성을 부각하고 있는 것으로 전해졌다. 다만 주무 부처인 기획재정부는 부작용을 우려하고 있다. 최근 차관급 회의에서도 이런 논의가 비중 있게 오간 것으로 알려졌다. 이 자리에서 기재부 측은 “보유세 강화를 검토해 보겠다”는 입장을 내비쳤으나 테이블에 올려놓고 정책 효과를 종합적으로 판단해보겠다는 원론적인 취지에 가깝다는 전언이다.

때문에 세법 개정 없이 보유세 부담을 줄 수 있는 공시지가 현실화율과 공정시장가액비율(공정비율)을 상향이 유력하게 점쳐진다. 주택 공시가격은 정부가 매년 정한다. 현재는 2020년 수준(공동주택 69%, 단독주택 53.6%)으로 동결돼 있다.

▲롯데월드타워에서 내려다 본 서울 아파트 전경. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

공정시장가액비율은 종합부동산세 과세 기준으로 현재 60%다. 현재 아파트 같은 공동주택은 시세 대비 공시가격은 약 69%, 공정비율은 60% 수준으로 실제 과표는 시세의 약 41%(시세×0.69×0.6)에 그친다. 윤석열 정부 당시 80%에서 60%로 끌어내렸던 공정시장가액비율을 다시 80%로 원상복구하고 공시가 현실화율을 높이는 것만으로도 보유세 부담이 상당폭 커질 수 있다. 고가주택 시장은 세부담 상한이 늘어나 보유세 부담이 커질 수 있다.

대출 규제를 더욱 조이는 방안도 검토되고 있다. 금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 체계 내에서 대출 한도를 줄이는 방안을 다양하게 검토 중인 것으로 알려졌다. DSR은 차주의 연간 소득 대비 대출의 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제로 현재 은행권 기준으로는 40%이다. 하지만 정부는 이를 35% 수준으로 낮추는 카드를 만지작 거리고 있다.

또한 주담대 한도를 현재 6억 원에서 4억 원으로 낮추거나 특정 주택가격 초과 시 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용하는 방안 등도 거론된다.

규제지역 확대 방안도 유력하게 거론된다. 서울 성동구와 마포구를 비롯한 ‘한강 벨트’ 권역 및 경기 성남시 분당구 등 가격 오름폭이 두드러지는 지역을 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정할 가능성이 크다는 관측이 나온다.

투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳(1.5배)을 대상으로 지정한다. 조정대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상이면 지정 대상이 된다.

6월 30일부터 9월 29일까지 최근 3개월간 아파트 매매가격 상승률은 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 경기 과천시(3.81%), 서울 광진구(3.57%), 서울 마포구(3.17%), 서울 양천구(2.88%)을 기록했다. 이들 지역은 이미 투기과열지구·조정대상지역 지정 필수 요건을 이미 충족한 상태로 국토부가 다른 요건들까지 검토해 지정 여부를 최종 결정할 것으로 전망된다.

규제지역에 더해 정부가 직권으로 토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성에도 관심이 쏠린다. 토허구역에서 주택을 매입하면 2년 실거주 의무가 부과돼 갭투자가 차단되는 효과가 있다. 다만 토허구역 지정권자를 국토부 장관으로 확대하는 관련법 개정안은 일러야 내달 이후에나 국회 통과가 가능할 것으로 보여 현재 시장 상황에 즉시 적용할 수단이 되기는 어렵다.

심형석 우대빵연구소 소장(美IAU 교수)는 “23일 한국은행 기준금리 결정 이전에 대출·규제지역 확대 등 후속 대책이 나올 가능성이 있다”면서 “현재는 금리 인하 필요성이 커졌지만 집값이 잡히지 않은 상황에서 바로 인하를 단행하기는 부담스러운 만큼, 규제를 선제적으로 내놓은 뒤 금리 인화로 연결하는 순서가 될 것”이라고 말했다.