정비업계, 절차 단축·용적률 상향에도 시큰둥… 핵심 ‘재초환’ 빠져 [9·7 공급대책]

정부, 용적률 특례 적용 대상을 확대 등 재건축 속도

(출처=국토교통부)

정부가 주택공급 확대를 위해 인허가 절차 단축·심의 간소화 등으로 기간을 최대 3년 이상 단축하기로 했다. 그러나 정비업계에서는 재건축‧재개발 사업에 핵심으로 꼽히는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지가 빠져 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

10일 국토교통부 등에 따르면 9·7 공급대책에는 재개발·재건축 등 정비사업 제도를 종합적으로 개편해 사업 속도를 높이고 사업성을 개선해 주택 공급을 촉진하겠다는 내용이 담겼다. 세부적으로 기본계획과 정비계획을 동시에 수립하도록 하고 행정 절차를 개선키로 했다.

정비사업의 각종 절차를 단축해 사업 기간을 최대 3년 줄이고, 동시에 사업성을 높이기 위해 용적률 특례 적용 대상을 확대한다. 주거지역에만 적용되던 ‘현재 용적률 인정 특례’ 대상을 준공업지역까지 넓혀 재건축 때 공공기여 부담을 줄일 계획이다.

하지만 정부의 정비사업 확대 기조에도 업계에서는 분양가상한제나 재초환 완화 등의 제도 개선이 빠져 있어 반쪽짜리 정책이라는 비판이 나온다. 업계는 재건축 수년 전부터 사업 활성화를 위해 재초환 폐지를 촉구해온 바 있어 아쉽다는 목소리가 나온다.

재초환은 재건축으로 얻은 초과이익이 조합원 가구당 8000만 원을 넘으면 해당 금액의 10%~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 추가분담금 상승의 주된 요인이다. 재건축 조합 설립 시점부터 준공 시점까지 오른 집값 상승분에서 단지가 위치한 자치구의 평균 집값 상승분과 공사비 등을 제외해 계산한다.

국토부에 따르면 전국 재건축 부담금 부과 예상 단지는 6월 기준 58곳, 조합원 1인당 예상 부담금은 평균 1억328만 원이다. 서울의 예상 부담금은 평균 1억4741만 원으로 대전(3억2000만 원)에 이어 2번째로 높았다. 특히 부과액이 가장 많은 단지는 1인당 부담금이 3억9000만 원에 달했다.

이 제도는 2006년 노무현 정부 때 과도한 개발이익을 환수해 투기를 막기 위한 장치로 도입됐다. 다만 정부의 과도한 규제라는 지적에 2014년 유예됐고 문재인 정부 시절인 2018년 부활했다. 이후 실제 부과가 이뤄지지는 않았다. 이후 윤석열 정부가 공급 확대를 위해 재초환 폐지를 추진했으나 탄핵으로 인해 추진 동력을 잃었다.

현 정권은 재초환 폐지에 대해 신중한 입장이다. 이상경 국토부 1차관은 “투기적인 매입을 억제하는 효과는 있지만 동시에 사업성을 떨어뜨려 정비사업 추진을 어렵게 만들기 때문에 신중하게 접근해야 한다”면서 “(재초환은) 현재 당 차원에서 논의가 진행 중인 사안”이라고 말했다.

▲서울의 한 정비사업 현장. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

정비업계에서는 재건축 사업 속도를 위해서는 재초환 폐지가 시급하다는 입장이다. 서울 한 재건축 조합 관계자는 “재초환이 있으면 재건축 사업을 하는데 사업성이 떨어지는 것은 사실”이라 꼬집었다. 이어 “최근 1990년대 지어진 아파트는 용적률 200%대인 경우가 많아 원래도 사업성이 떨어지는데 여기에 재초환까지 부과될 경우 사업추진에 어려움이 있다”면서 “재건축 속도를 위해서는 재초환 폐지가 시급하다”고 호소했다.

전문가도 민간 정비사업 활성화를 위해서는 재초환 폐지가 필요하다고 조언했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “서울 지역에 주택을 공급하기 위해서는 재초환 완화가 필요한 것은 맞다”면서도 “다만, 현 정부 방향성과는 맞지 않아 조합, 지자체, 정부의 의견 차이가 있을 것 같다”고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간 정비사업을 활성화하려면 조합원의 부담을 줄여야 하는데, 재초환 등의 내용이 빠졌다”며 “추후 이에 대한 내용이 보완되어야 한다”고 말했다.