아파트 대신할 오피스텔?…비아파트 공급 카드 만지작, 생숙 기대감↑

이달 중 ‘비아파트 중심’ 공급대책 발표 전망

정부, 지난해부터 생숙→오피스텔 전환 지원
주담대 대출규제 겹치며 중형 오피스텔 가격 상승세
전문가들 “임대 불안 완충 역할⋯아파트 대체는 글쎄”

정부가 곧 발표할 주택공급 대책에 오피스텔 같은 비(比)아파트 정책이 포함될 것으로 예상되면서 생활형숙박시설(생숙) 규제 완화에도 시선이 집중된다. 정부는 지난해부터 생숙의 오피스텔 용도 변경을 지원해 왔는데, 추가 대책이 나올 수 있다는 기대감이 커지는 것이다. 여기에 정부의 수도권 6억 원 주택담보대출 제한까지 겹치며 최근 중대형 오피스텔 수요도 살아나고 있다.

11일 부동산 업계에 따르면 정부는 빌라·오피스텔 등 비아파트 주거 시설을 중심으로 한 주택 공급 대책을 발표할 것으로 예상된다. 서울 아파트 공급 물량이 내년과 내후년 역대 최저를 기록할 것으로 예상되는 가운데 단기적인 해법은 비아파트라고 봤기 때문이다. 이재명 대통령의 ‘부동산 책사’로 알려진 이상경 국토부 1차관이 도심 내 아파트 대체재로 오피스텔을 주장해 왔다는 점에서도 비아파트 확대에 무게가 실리고 있다.

오피스텔을 단기간에 늘릴 가장 효과적인 방법으로는 생숙의 오피스텔 전환이 꼽힌다. 생숙은 과거 ‘레지던스’로 불리던 숙박용 호텔에 주거용 오피스텔을 합친 개념이다. 외관상 아파트와 다르지 않지만, 숙박시설인 만큼 자가로 사용하거나 임대하는 것은 불법이다. 때문에 오피스텔로 용도 변경 등을 하지 않고 주거용으로 사용하면 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 내야 한다. 국토교통부에 따르면 현재 전국 생숙은 총 18만여 실이며, 준공 후 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 용도 변경하지 않은 물량은 4만3000실 수준이다.

이에 정부는 지난해 10월 ‘생활숙박시설 합법사용 지원방안’을 발표하고 생숙의 오피스텔 용도 변경을 꾸준히 지원해 왔다. 오피스텔로 용도를 바꾸는 데 가장 큰 걸림돌이었던 주차장과 복도 폭 규제도 풀었다. 주차장의 경우 오피스텔에 준하는 환경 조성이 어려우면 외부 주차장도 설치할 수 있도록 했다. 복도 폭 또한 오피스텔 기준(1.8m 이상)을 맞추지 못하더라도 피난시설과 방화설비를 보강하면 용도 변경을 허용한다.

여기에 정부가 6월 27일 부동산 대출 규제를 통해 수도권 주담대 6억 원 제한까지 걸자 중대형 오피스텔의 몸값도 오르고 있다. KB국민은행의 오피스텔 통계에 따르면 6·27 부동산 대출 규제 발표 직후인 7월 서울 오피스텔 매매가는 지난달 전월 대비 0.11% 상승했다. 특히 아파트 수요를 대체할 수 있는 전용면적 85㎡를 초과하는 대형(0.41%)의 상승률이 가장 높았고, 중대형(60∼85㎡)이 0.21% 올라 뒤를 이었다.

다만 전문가들은 생숙의 규제 완화를 통해 오피스텔 공급을 확대해도 아파트 수요를 대체하는 데는 한계가 따를 것으로 보고 있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “최근 공급이 제한적이기 때문에 오피스텔이 주택 수요에 어느 정도 대응은 하겠지만, 자산으로서의 아파트 기능은 대체할 수 없을 것”이라며 “아파트와 달리 감가도 작용하기 때문에 추후 오히려 가격이 낮아질 여지도 있다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표도 “아파트 가격이 올라간다고 생숙이나 오피스텔 가격이 비례해서 올라가진 않기 때문에 수요를 대체할 수 있다고 보긴 어렵다”며 “임대 시장의 불안 요인을 완충해 주는 역할 정도는 기대할 수 있다”고 말했다.

아울러 정부의 뒤늦은 규제 완화가 기존 아파트나 오피스텔 소유자와의 형평성 문제로 이어질 수 있다는 지적도 이어진다. 예를 들어 주거시설은 최대 용적률 300%를 적용받지만 생숙은 기본 500%다. 생숙은 주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세(종부세)가 면제되거나, 양도소득세 중과 대상 제외되는 각종 세제 혜택도 받았다.

송 대표는 “통상 같은 조건이라면 생숙보다 아파트 분양가가 더 높기 때문에 뒤늦게 규제를 풀어주는 게 반복된다면 역차별로 느껴질 수 있다”고 덧붙였다.