집값 급등에 ‘대출 총량·한도’ 전방위 규제…"급등세 진정에 효과"

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 내려다 본 서울 아파트 전경. 고이란 기자 photoeran@

정부가 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억 원으로 제한하는 등의 강력한 규제 카드를 꺼내 들었다. 최근 서울 집값 상승세가 비강남권으로 확산되자 정부가 급등세를 진정시키기 위해 전방위적인 금융규제에 나선 것이다. 전문가들은 집값 진정에 효과가 있을 것으로 전망한다.

27일 금융위원회는 정부서울청사에서 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 함께 주택담보대출(주담대) 한도 축소, 다주택자 대출 금지 등 강도 높은 가계대출 규제를 전격 발표했다.

핵심 조치 중 하나는 주담대 대출한도를 전 금융권 공통으로 6억 원으로 제한한 것이다. 이는 현재 서울과 수도권 아파트 평균 매매가를 감안할 때 고가주택에 대한 대출을 사실상 어렵게 만든 조치로, 주택 가격이 10억 원일 경우 LTV 60%를 적용하면 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억~20억 원 주택에 대해서는 대출 비율이 크게 줄어든다. 특히 지역이나 담보 가치를 불문하고 동일 기준이 적용되면서 실수요자 사이에서 혼란이 우려된다.

이번 대출 규제는 수도권과 기존 규제지역 내 가계대출을 전방위적으로 억제하는 데 초점이 맞춰졌다. 금융위원회는 7월부터 전 금융권의 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 절반으로 감축하고 정책 대출(디딤돌·보금자리론 등)도 연간 공급 계획 대비 25% 축소하기로 했다.

다주택자에 대한 대출은 사실상 금지 수준으로 강화된다. 수도권과 규제지역 내 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주담대를 받을 수 없고 1주택자도 기존 주택을 6개월 내 처분하지 않으면 대출이 금지된다. 생활안정자금 목적 주담대 역시 1억 원으로 한도가 제한되며, 2주택 이상 보유자는 해당 대출도 불가능하다.

또한 주담대 만기는 30년 이내로 제한되고 소유권 이전 조건부 전세대출은 전면 금지됐다. 생애최초 주택 구입자에 대한 LTV는 기존 80%에서 70%로 낮아졌고 신용대출은 차주 연소득 이내로 제한된다. 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역의 경우 90%에서 80%로 축소됐다.

당초 정부는 3단계 스트레스 DSR 시행 전 '막차 수요'의 영향이 크다고 보고 추가 대책은 유보하려 했다. 그러나 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격이 0.43% 오르며 6년 9개월 만에 최대 상승 폭을 기록하면서 상황이 급변했다.

특히 강남권에서 시작된 가격 상승세가 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 비강남권으로 확산하면서 대책 발표에 속도가 붙었다. 성동구는 이번 주 0.99%, 마포구는 0.98% 상승해 관련 통계 집계 이래 가장 높은 상승률을 보였다.

전문가들은 이번 조치가 단순한 규제지역 확대나 LTV 조정 수준을 넘어서는 강도 높은 금융규제라며, 시장 심리를 진정시키는 데 일정한 효과가 있을 것으로 평가하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 대출 규제는 가계대출 총량 관리부터 실거주 목적 외 대출 전면 차단, 6억 원 일괄 한도 적용까지 전방위적이고 급진적인 내용”이라며 “담보 가치나 지역에 상관없이 동일 기준을 적용한 것은 매우 이례적”이라고 분석했다. 그는 “이러한 강력한 조치는 시장에 정부의 확고한 의지를 전달하며 단기적인 심리 안정 효과를 낼 수 있다”고 전망했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대출 총량 축소부터 다주택자 대출 금지, 주담대 한도 제한까지 이번 조치는 단순한 스트레스 DSR 3단계를 넘어서는 강도 높은 여신규제책”이라며 “급등세를 보이던 주택시장 심리를 일정 부분 억제하는 데 효과가 있을 것”이라고 평가했다.

다만 그는 “자산 여력이 부족한 실수요자에게는 큰 부담으로 작용할 수 있다”며 부작용에 대한 우려도 함께 제기했다.