‘토허제 나비효과’에 4월 서울 주택 대출 비중 확대…노원·은평·서대문 ‘우르르’

서울 주택 매수 중 대출 비중이 늘었다. 특히 실수요자들이 많이 찾는 노원구와 은평구, 서대문구 등의 증가가 두드러졌다. 3월 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정된 이후 그 인접 지역을 넘어 외곽까지 매수세가 몰린 영향으로 풀이된다.

14일 법원 등기정보광장 통계 분석 결과 4월 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔) 소유권이전등기 기준 거래 가액 대비 채권최고액 비율은 46.0%로 3월 44.7% 대비 1.3%포인트(p) 상승했다. 2월 45.9%를 기록한 뒤 3월 낮아졌다가 다시 높아진 것이다.

채권최고액은 은행이 대출자에게 상환을 요구할 수 있는 최대 금액이다. 보통 대출 규모의 120% 안팎 규모로 설정한다. 해당 비율이 높을수록 주택 매수 때 대출 비중이 늘어난 것을 의미한다. 대출 비중이 확대된 것은 그만큼 실수요자들이 금융권 대출을 활용해 매수에 더 활발히 나선 것으로 해석할 수 있다.

실제로 지난달 서울 25개 자치구 가운데 채권최고액 비중이 전월 대비 급증한 곳은 강남 주변보다 외곽지역에 몰렸다.

통계에 따르면 주택 매수 중 채권최고액 비율은 은평구가 4월 62.1%로 3월 53.4%보다 8.7%p 늘었다. 같은 기간 노원구는 57.7%에서 63.6%로 5.9%p, 서대문구는 53.1%에서 58.1%로 5.1%p 상승했다.

반면 같은 기간 강남구는 44.7%에서 46.0%로 1.2%p 높아졌다. 3월 8%p 이상 커졌던 강동구는 4월 1.5%p 상승으로 대출 비중 상승세가 잦아들었다.

은평구와 노원구, 서대문구에선 거래량 증가도 포착됐다. 이날 서울부동산정보광장 통계에 따르면 은평구는 4월 거래량 170건을 기록해 집계가 완료된 3월 거래량 266건의 63.9% 수준까지 따라잡았다. 노원구는 3월 590건이었는데 4월에는 353건의 손바뀜이 발생해 전월의 59.8% 수준까지 거래됐다. 서대문구는 3월 거래량 303건의 75.2%인 228건을 기록 중이다. 이날 기준 4월 전체 거래량은 4562건으로 3월(9919건)의 약 46% 수준이다.

3월 토허제 재지정 이후부터 서울 아파트 시장 내 실수요자 거래 비중이 늘고 있는 것으로 해석된다. 여기에 오는 7월 시행이 예고된 3단계 스트레스 DSR 규제를 앞두고 실수요 밀집 지역을 중심으로 대출 확대와 거래량 증가가 이미 시작된 것으로 볼 수 있다는 전망도 나온다.

한국은행이 이날 발표한 ‘금융시장 동향’에 따르면 주택담보대출은 전월 대비 3조7000억 원 증가했다. 3월 2조5000억 원보다 1조2000억 원 더 늘어난 것이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “최근 서울 부동산 시장은 강남 아파트 가격이 오르면 다른 지역도 거의 동시에 상승하는 등 가격 연동성이 매우 커졌다”며 “강남 지역 아파트값 상승 이후 실수요자들이 시차를 두고 마포와 용산, 성동구를 거쳐 서울 외곽지역을 사들이는 것이 아니라 실시간으로 외곽지역까지 매수에 나서는 모양새”라고 평가했다.

그러면서 “이런 영향으로 지난해와 올해 초 집값이 오르지 않았던 지역을 중심으로 실수요자들이 가격 격차를 메꾸는 형태로 투자에 나선 것으로 보인다”며 “당분간 이런 패턴이 계속될 것으로 보이고 이런 지역들이 하반기에는 조금 더 영향을 받을 수 있다”고 전망했다.