서울 토허제 구역 내 입주권도 규제 대상…“준공 후 실거주 2년”

▲21일 서울 용산구 한 공인중개사 사무소에 매매 매물 정보가 게시돼 있다. (이투데이DB)

앞으로 서울 강남 3구와 용산구 내 주요 재개발·재건축 조합 입주권을 거래할 때도 토지거래허가제도가 적용된다.

21일 국토교통부는 서울시와 이런 내용을 담은 토지거래허가구역(토허제) 주요 업무처리 기준을 발표했다.

먼저 일선에서 혼란을 빚은 입주권과 분양권 등의 허가 대상 여부와 관련해선 토허제를 적용한다고 명시했다. 국토부는 “재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정된 입주권의 경우, 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함되어 있으므로 이러한 입주권 거래는 토지거래허가 대상에 해당된다”고 말했다.

또 건축물 대장상으로는 연립·다세대주택이지만 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 한다고 명시했다.

최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우 토지거래계약 허가 대상에 해당하지 않는다. 다만 최초로 주택을 분양받는 경우 외에 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 허가 관청의 허가를 받아야 한다.

입주권·분양권의 경우 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공‧준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인하고, 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정되면 허가 관청에서 토지거래계약 허가 여부를 판단할 수 있다.

예를 들어, 입주권·분양권 매수자가 허가 신청 시 제출하는 토지이용계획에 신축되는 아파트가 준공된 후 실제 입주가능시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 하는 경우 허가받을 수 있다.

관리처분계획 인가 이후 실거주 기간 산정 기준도 확정됐다. 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거되어 실거주를 계속하지 못하는 경우, 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주해 거주한 기간을 합산하여 이용의무기간 이행 여부를 판단한다.

예를 들어, 철거 전 1년 거주했다면 입주 후 1년을 추가 거주하면 요건을 충족하는 식이다.

국토부 관계자는 “허가관청의 토지거래계약허가 업무처리가 관련 규정에 따라 효율적으로 이루어질 수 있도록 지속해서 지원할 것"이라며 "지정 구역 내 허가받은 건에 대해 이용실태 조사 등으로 토지이용의무 준수 여부를 철저히 단속할 계획”이라고 밝혔다.