“평당 100만 원 저렴”…HDC현대산업개발, 용산정비창 공사비 낮춰 조합 부담 던다

▲HDC현대산업개발이 제안한 서울 '용산정비창 전면1구역' 사업 투시도. (사진제공=HDC현대산업개발)

HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 평(3.3㎡)당 공사비를 858만 원으로 제시한다고 18일 밝혔다. 이는 조합의 예정 공사비 960만 원보다 100만 원 이상 낮은 금액이며 경쟁사인 포스코이앤씨(894만 원)보다 평당 36만 원 저렴하다.

이날 정비업계에 따르면 15일 마감된 용산정비창 전면1구역 입찰에서 HDC현대산업개발의 총 공사비는 9244억 원, 포스코이앤씨는 9099억 원을 제시한 것으로 나타났다. 겉보기에는 포스코의 공사비가 낮아 보이지만 이는 양사가 산정한 건축 연면적 차이 때문에 발생했다.

HDC현대산업개발은 포스코이앤씨보다 약 5843평 더 넓은 연면적을 포함하는 설계를 제시했다. 이런 연면적 확장은 용산역과 직접 연결되는 지하 통로, 상업시설 배치 등을 통해 조합의 추가 수익성을 고려한 결과다.

HDC현산 관계자는 “지하층은 용적률에 포함되지 않아 조합원 권리가액에 영향을 미치지 않으면서 향후 분양 수익은 높일 수 있는 전략적 설계”라며 “공사비 변동 리스크까지 사전에 관리하는 방안”이라고 설명했다.

공사기간 역시 포스코이앤씨의 47개월보다 5개월 단축한 42개월로 제안했다. 공사기간 단축은 조합원의 임시 거주 기간을 단축하고, 금융 이자 부담 감소, 빠른 입주 및 상가 분양 수익 창출 등 다양한 이점을 조합원들에게 제공한다.

조합원들이 직접 혜택을 볼 수 있는 최저이주비도 국내 도시정비사업 역사상 가장 높은 조합원당 20억 원(LTV 150%) 보장을 명시했다. 이는 과거 한남4구역에서 삼성물산이 제안했던 12억 원보다 8억 원, 경쟁사인 포스코이앤씨(16억 원)보다 4억 원 더 높은 조건이다. 이주비를 초과하는 추가 대출의 경우에도 LTV 150% 조건을 제시했다. 경쟁사 포스코는 LTV 160%를 제안했으나, 실제 대출 실행 과정에서는 조합원의 소득과 담보가치 평가 등의 현실적 제한 조건 때문에 실제 차이는 적을 전망이다.

사업비 금융 조건에서도 HDC현산은 업계 최저 수준의 ‘양도성예금증서(CD)+0.1%’ 수준의 금리를 제안했다. 경쟁사인 포스코의 제안(CD+0.7%) 대비 무려 0.6%포인트(p) 낮은 수준이다. 이는 사업비 규모가 큰 재개발 사업의 특성을 고려하면 수십억 원 규모의 이자 비용 차이를 유발할 수 있다.

한편, 용산정비창 전면1구역 재개발사업은 서울 용산구 한강로3가 일대 7만1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모로 아파트(777가구), 오피스텔(894실), 상업 및 업무시설 등이 함께 들어서는 대규모 복합개발 사업이다. 지난 4월 15일 입찰이 마감됐으며, HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 최종 입찰서를 제출했다. 이후 6월 조합 총회를 통해 최종 시공사를 선정할 계획이다.