“풍선효과 곧 수면 위로?” 강남 3구 ‘옆세권’ 주택 경매 활기, 신고가도 ‘솔솔’

서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 맞닿은 ‘옆세권’ 주택 시장이 경매부터 들썩이고 있다. 지난달 24일부터 강남 3구가 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이자 부동산 투자 수요가 광진구와 성동구, 동작구 등 인접 지역으로 확산하는 모양새다. 해당 지역 내 아파트 경매 물건은 토허제 재시행 이후 낙찰가율 100%를 훌쩍 넘기면서 잇따라 낙찰됐다. 아파트뿐만 아니라 빌라(연립·다세대주택) 수요도 포착되는 등 온기가 확산하고 있다.

14일 부동산 경매정보 업체 지지옥션 통계 분석 결과 10일 서울남부지법 경매9계서 진행된 동작구 ‘이수힐스테이트’ 전용 59㎡ 경매에는 응찰자 13명이 몰렸다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 109%로 감정가를 넘겨 13억3200만 원에 낙찰됐다.

또 7일에는 동부지법 경매1계에서 열린 광진구 ‘광장현대5단지’ 전용 84㎡ 경매 결과 낙찰가율이 113%를 기록해 최종 17억399만 원에 낙찰됐다. 응찰자도 8명이 몰려 감정가(15억300만 원)보다 2억 원 이상 비싼 금액에 매각됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 같은 평형은 3월 27일 최고 17억1000만 원에 팔렸다. 직전 실거래가는 15억 원 안팎이었지만, 토허제 재시행 이후 실거래가가 급등했다. 이번 낙찰가는 최근 시세 수준을 그대로 반영해 낙찰가를 형성한 것으로 풀이된다.

경매시장에선 아파트뿐만 아니라 주상복합과 빌라도 강세를 보였다. 같은 날 진행된 광진구 주상복합 ‘화양타워’ 전용 81㎡ 경매 결과 해당 물건은 낙찰가율 94% 수준인 5억9000만 원에 낙찰됐다. 또 함께 진행된 강동구 천호동 P빌라 전용 31㎡ 경매 결과 역시 최종 낙찰가율은 129%에 달했다. 이에 낙찰가는 감정가 2억7000만 원보다 7000만 원 이상 비싼 3억4777만 원에 결정됐다.

일반적으로 경매시장은 매매 시장 흐름을 엿볼 수 있는 부동산 시장 선행지표로 분류된다. 특히 낙찰가율이 100%를 넘긴 것은 감정가를 넘어 시세 수준에 낙찰받는 것으로 그만큼 앞으로 집값이 더 오를 것으로 예상하고 경매에 참여한 것으로 볼 수 있다.

앞서 토허제 재시행으로 강남 3구 주택 투자 수요 진입이 차단되면서 주변 지역 주택 거래량이 늘고 집값이 급등할 것이란 전망이 나왔다. 다만 토허제 재시행 이후 2주 이상 지났지만 한국부동산원이 집계한 4월 첫째 주 기준 아파트값 변동률은 성동구(0.30%→0.20%), 동작구(0.12%→0.09%), 광진구(0.13%→0.06%) 등으로 상승 폭 축소만 나타나는 상황이다.

전문가들은 앞으로 기준금리 인하 시기를 기점으로 토허제 풍선효과가 본격화할 것으로 내다보고 있다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “지금 강남 3구가 토허제 재시행으로 투자자들이 들어가기 어려운 상황이라 결국 투자수요가 갈 수 있는 곳은 강남 3구 인접 지역뿐”이라며 “지금은 토허제 재시행 이후 얼마 안 돼 상황을 지켜보는 투자자가 많지만 기준금리 추가 인하가 본격화되는 시점에는 풍선효과가 시장에 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

그러면서 “특히 5월부터 7월까지는 결혼이 집중적으로 몰리면서 신혼부부의 주택 수요도 많은 시기”라며 “이런 수요까지 겹치면 강남 3구 주변에서 풍선효과가 금방 나타날 전망”이라고 강조했다.