뉴: 홈 ‘이익공유형’ 개인 간 거래 추진…‘로또 청약’ 문제 우려

앞으로 정부가 공급할 공공분양 뉴:홈 이익공유형 주택 ‘나눔형’의 개인 간 거래가 추진된다. 개인이 더 큰 시세차익을 낼 기회가 생기지만 서민 주거 안정이라는 목표와 달리 ‘로또 청약’ 문제가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

6일 국회 의안정보시스템에 따르면 이익공유형 주택의 공공에 대한 환매 의무를 삭제하고 개인 간 거래를 허용하는 내용을 담은 공공주택 특별법 개정안이 지난달 31일 발의됐다. 발의자는 서범수 국민의힘 의원 외 10인이다.

해당 법안은 발의 배경을 “토지임대부 주택과 달리 이익공유형 주택은 여전히 공공에만 환매할 수 있어 수분양자의 재산권 행사에 제약이 있다”며 “사인 간 거래를 허용하되 공공성을 확보해 수분양자의 재산권 행사 측면과 공공성을 모두 확보하려 한다”고 명시하고 있다. 해당 법안은 국회 통과 가능성도 높은 편이다. 앞서 토지임대부 주택의 개인 간 거래 허용 법안도 2023년 여소야대 상황에서 합의를 거쳐 통과한 전례가 있다는 점에서다.

이번 정부가 공급을 계획 중인 공공분양 브랜드 ‘뉴:홈’은 총 50만 가구 규모다. 이 가운데 나눔형은 전체 공급량의 절반인 25만 가구에 달한다. 나눔형 공공주택은 분양가는 주변 시세 대비 70% 수준이다. 하지만 5년의 거주의무기간이 적용되며 이후 공공(LH 등)에 주택을 환매할 때 분양받은 사람은 처분 손익의 70%만 갖고, 나머지 30% 이익은 공공이 다시 가져가는 구조다.

이때 환매 가격은 기존 분양가격(공급가격)에 환매 시점의 감정평가액에서 주택 공급가격을 뺀 차익의 70%를 더한 값으로 결정된다. 예를 들어 3억5000만 원에 나눔형 주택을 공급받은 뒤 집값이 올라 감정가격이 4억 원이 되면 차액인 5000만 원의 70%인 3500만 원을 분양가격에 더해 총 3억8500만 원을 돌려받는 구조다. 역으로 감정가격이 공급가격보다 하락하면 손실분의 70%를 추가 부담해야 한다.

만약 해당 발의안이 국회 문턱을 넘으면 나눔형 주택이라고 하더라도 일정한 전매제한 기간 이후 시세에 따라 개인 거래가 허용된다. 이 경우 감정가에 기반을 둔 공공 환매 때보다 더 큰 시세차익을 얻을 수 있다.

실제로 2012년 서울에서 토지임대부 주택으로 공급된 서초구 우면동 ‘LH 서초 5단지’와 강남구 자곡동 ‘강남브리즈힐’은 분양 당시 전용 84㎡형 기준으로 2억 원 수준에 분양됐는데 현 시세는 최고 13억 원 정도다.

전문가들은 공공분양 주택인 뉴:홈 나눔형 주택의 개인 간 거래 허용으로 강남브리즈힐 사례처럼 로또 분양 논란이 불거질 수 있다는 점에서 보완책이 필요하다고 지적한다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “이익공유형 주택의 개인 간 거래 허용 법안이 통과되더라도 주택시장 내 수요자를 자극해 많은 사람이 찾도록 하기엔 부족해 보인다”며 “매번 불거지는 공공분양 물량의 로또 청약 문제를 막기 위해선 주택 분양가를 주변 시세 대비 5~10% 저렴한 수준으로 조정해 민간 대비 차익을 줄이고 그 대신 공공분양 공급 지역과 물량을 늘려 혜택을 확대하는 방향이 옳다”고 말했다.