"4억원 이하 빌라 LTV 80%"⋯청년 원하는 집은 '딴값' [빌라 부활의 조건 ②]

청년 비아파트 LTV 최대 80%
서울 연립·아파트 가격 4.5배差
낮은 자산가치·환금성은 '숙제'

정부가 침체된 비아파트 시장의 매입 수요를 늘리기 위해 청년층을 대상으로 지원에 나섰다. 상대적으로 가격이 낮은 빌라·오피스텔 등을 청년의 내 집 마련 선택지로 만들겠다는 취지다. 하지만 정책이 겨냥한 주택과 청년이 실제 원하는 주택 사이에는 간극이 있다는 지적이 나온다. 지원 대상이 제한적이라 원하는 입지와 주거 여건을 갖춘 빌라 등을 찾기가 쉽지 않은 데다 아파트보다 환금성과 자산가치가 낮아 선호도가 떨어진다는 것이다.

16일 관가에 따르면 정부는 8·13 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 통해 청년 등 실수요자를 대상으로 한 '핀셋형 지원'을 강화하기로 했다. 만 39세 이하 청년이 생애 최초로 4억원 이하 비아파트를 구입할 경우 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 정책모기지 상품 등을 통해 비아파트 매입을 지원하고 자산 형성을 돕겠다는 취지다.

정부는 '부담가능한 주거선택지 확대'와 '주거사다리 복원'을 정책 목표도 제시했다. 청년 보편형 전세임대와 무주택 청년 대상 정책모기지 등을 통해 임차부터 자가 보유까지 주거 선택지를 넓히겠다는 구상이다.

관건은 금융지원이 실제 비아파트 매수로 이어질 수 있느냐다. 평균가격만 보면 4억원 기준은 시장과 크게 동떨어져 있지 않다. KB부동산에 따르면 8월 서울 연립주택 평균 매매가격은 3억5918만원으로 4억원을 밑돈다.

다만 서울 주요 지역에서는 4억원을 크게 웃도는 거래가 적지않다. 네이버부동산에 따르면 마포구 성산동에서는 전용 41㎡ 빌라가 6억3000만원, 전용 73㎡는 5억원에 매물로 나와 있다.

4억원 이하에서 청년이 선호할 만한 주택을 찾을 수 있느냐도 문제다. 서울 연립주택 평균가격은 4억원을 밑돌지만 도심 접근성이나 주거 여건, 재개발·모아타운 등 정비사업 기대까지 고려하면 선택지는 줄어들 수 있다. 비아파트 안에서도 입지와 주거 여건 등에 따라 가격 차이가 큰 만큼 평균가격만으로 정책 지원 대상 주택이 충분하다고 보기 어렵다는 지적이 나오는 이유다.

아파트와 자산가치 차이가 크다는 점도 빌라 수요가 늘어나기 어려운 이유 중 하나다. 우선, 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원으로 연립주택의 약 4.5배다. 향후 가격 변동을 생각해도 마찬가지다. 지난해 8월부터 올해 8월까지 서울 아파트 평균 매매가격은 14억224만원에서 16억739만원으로 14.6% 상승한 반면 연립주택은 3억5182만원에서 3억5918만원으로 2.1% 오르는 데 그쳤다. 향후 가격 상승과 매도, 아파트로의 갈아타기까지 고려하면 초기 구입가격이 낮다는 점만으로 청년의 매수 수요를 끌어내기에는 한계가 있다는 지적이 나오는 이유다.

전문가는 정부의 금융지원이 실거주자의 진입 부담을 낮추는 데는 도움이 되지만 비아파트의 환금성과 자산가치에 대한 우려까지 해소하기에는 한계가 있다고 진단한다.

본지 자문위원인 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “충분한 자산가치 상승이나 차익 실현, 향후 매도까지 고려하면 비아파트는 아파트보다 엑시트 난도가 높을 수 있다”며 “아파트보다 차익 측면의 매력도는 떨어질 수 있다”고 말했다.