[종합] “임대인 납세증명 요구 가능”…정부, 임대차보호법 개정안 입법예고

▲서울 강남구 역삼동 빌라촌 모습. (사진=정용욱 기자 dragon@)

정부가 ‘전세사기’ 피해방지를 위해 대책 마련에 나선다. 임대인이 임차인에게 ‘납세증명서’를 의무적으로 제시하도록 하는 등 임차인의 권리를 강화한다.

법무부와 국토교통부는 21일 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 ‘주택임대차보호법’ 일부개정법률안과 시행령 일부개정령안을 입법예고하고 주택임대차표준계약서도 개정했다. 시행령의 적용은 입법예고 기간이 끝나는 내년 1월 3일부터이다.

최근 금리가 높아지며 임대차 계약 종료 이후에도 전세 피해가 증가하고 계약 정보가 부족한 임차인을 노린 악의적인 전세사기도 끊이질 않고 있다. 또 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려 받아 청년 등 주거 취약계층의 주거비용이 부담하는 실정이다.

임대인, '선순위보증금 정보' 의무적으로 제공해야

현행법상 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정 일자 부여 기관에 선순위 보증금 등 임대차 정보를 요청할 수 있다. 그러나 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없다는 맹점이 있다.

이를 개선하기 위해 정부는 주택임대차보호법 개정안에 ‘선순위 임차인 정보 확인권’을 신설한다. 개정안은 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 한다. 이 경우 임대인이 이에 동의하는 것을 의무화 한다.

의무를 어기고 정보를 제공하지 않는다고 할지라도 이는 계약 이전의 상황이어서 ‘손해배상 청구’ ‘계약 파기’가 불가능하다. 대신에 정부는 이로써 부당한 계약 체결을 막을 수 있다고 본다. 브리핑에 참석한 정재민 법무부 법무심의관은 “임차인이 될 사람이 정당하게 정보 제공을 요구할 수 있고 임대인이 이를 거절하면 계약을 체결하지 않는 정당한 근거가 될 수 있다”고 말했다.

개정안에 ‘체납정보 확인권’도 신설된다. 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람은 알 수 없다.

법안이 개정되면 임차인이 되려는 사람은 계약 체결 전에 임대인에 납세증명서 제시를 요구할 수 있게 된다. 다만, 임대인의 입장을 고려해 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있으면 거부할 수 있다.

‘구체적인 사유’에 대해 정 심의관은 “향후 여러 사례가 생기며 판례가 구체화될 것”이라며 “임대차계약을 체결할 진지한 의사가 없으면서, 극단적인 경우로는 그 사람의 개인정보를 알기 위해 다른 사실을 확인하기 위해서 남용하는 경우가 있을 수 있다”고 설명했다.

▲한국은행이 13일 사상 처음으로 기준금리를 0.5% 올리는 '빅 스텝'을 단행하면서 얼어붙은 부동산 시장이 더욱 침체될 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다. 사진은 이날 서울의 한 공인중개사 밀집 구역 모습. 조현욱 기자 gusdnr8863@ (이투데이DB)

최우선변제 받는 임차인들 늘어난다

최근 부동산 가격이 하락하며 전세 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아지고 있다. 정부는 소액임차인과 같은 주거약자를 보호하기 위해 소액임차인 범위를 일괄 1500만 원으로 확대하고 최우선변제금을 500만 원 상향 조정했다.

서울특별시의 기준, 우선변제를 받을 임차인의 범위는 1억5000만 원 이하에서 1억6500만 원 이하로 상향되는 식이다. 이에 정 심의관은 “아파트뿐 아니라 다가구와 다세대주택 등 중윗값을 기준으로 설정한 것”이라고 덧붙였다.

계약서에 ‘임대인 담보권 설정 금지’ 추가

일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고를 하는 날사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정할 수 있다. 이 경우 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 임차인의 대항력이 ‘전입신고’ 다음날 발생하기 때문이다.

이러한 경우를 막기 위해 주택임대차표준계약서도 개정한다. 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날 까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 이를 위반할 경우 임차인에게 해제‧해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 특약사항이 추가된다.

멋대로 올리던 관리비…계약서에 ‘관리비 기재란’ 신설

그간 임대차 계약 시 관리비에 대한 정확한 합의가 없어 계약 기간 중 임대인이 임의로 관리비를 올리는 경우가 잦았다.

관리비 관련 분쟁 예방을 위해 정부는 주택임대차표준계약서에 ‘관리비 기재란’을 만든다. 계약 체결 전 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하려는 취지다.

더 나아가 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 관련 법안 개정을 국회에 제출했다. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 일부 개정법률안에는 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부 작성과 증빙자료보관 의무를 신설하고 표준규약에 관리비 세부 항목을 명시한다.

▲서울 종로구 창신동 일대 다세대주택 밀집지역 모습. (뉴시스)