은마아파트, ‘첫 관문’ 넘었지만…조합설립‧분양가 산정 등 ‘갈 길 구만리’

▲서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 전경 (연합뉴스)

서울 강남구 대치동 은마아파트가 서울시 재건축 정비계획안 통과 문턱을 넘었다. 1996년 재건축추진준비위원회 발족 이후 26년 만이다. 하지만 조합설립부터 분양가 산정 등 앞으로 굵직한 현안을 통과해야 해 진짜 재건축 과정은 이제부터라는 평이 나온다.

은마아파트는 현재 추진위원회 구성 단계에 머물러 있다. 당장 조합설립이라는 문턱을 넘어야 하는 셈이다. 재건축 사업은 정비구역 지정 이후 △추진위 구성 △조합설립인가 △시공사 선정 △사업시행계획인가 △관리처분계획인가 △철거 △준공 단계를 거친다.

은마아파트는 지난 2003년 재건축 추진위원회 설립 승인을 받았지만 20년 넘게 조합설립인가를 받지 못했다. 추진위는 조합원 동의를 최대한 빨리 얻어 내년 상반기까지 조합설립인가를 받을 계획이다. 통상 재건축 기간은 10년에서 최대 15년으로 추산한다. 추진위 구성 이후 조합설립인가까지 평균 2년가량 걸린다.

아울러 총 6000㎡ 규모 상가 재건축 문제도 해결해야 한다. 서울시 정비계획안에 따르면 은마아파트는 4242가구로 구성돼 있다. 상가 조합원만 398명에 달한다. 앞서 둔촌주공 재건축공사가 지연된 원인 중 하나는 상가 조합원들의 독자 행동 때문이었다. 상가 조합원이 별도 조직을 구성해 재건축조합과 공사비 증액 문제를 따로 다투는 등 잡음이 일었다.

앞선 사례로는 개포주공1단지(디에이치퍼스티어 아이파크) 역시 조합과 상가조합 간 협의가 지연되면서 사업 지연 사태가 벌어졌다. 한국주택산업연구원에 따르면 지난 2003년부터 2019년 발생한 재건축사업 관련 소송은 249건으로 이 중 36건(약 14%)이 주택과 상가 소유자 사이에 벌어진 소송으로 나타났다.

또한 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제 규제에 따른 조합원 분담금 문제도 넘어야 한다. 최근 국토교통부가 재초환 개선안을 내놨지만 서울 서초와 용산 등 핵심지 재건축 단지의 재초환 부담은 소폭 줄어드는 데 그쳤다. 용산 ‘한강맨션’의 경우 기존 7억7000만 원에서 약 7500만 원 가량만 줄어드는 수준으로 파악됐다.

또 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 높일 수 없어 나머지를 조합원들이 고스란히 부담할 수밖에 없다. 은마아파트 조합에 분담금 폭탄이 떨어지면 내부 갈등이 언제든 일어날 수 있는 상황이다.

이 밖에 은마 지하를 관통하는 수도권광역급행철도(GTX) C노선 계획 변경 여부도 재건축 과정에 영향을 줄 전망이다. 현재 은마 주민들은 지반 붕괴 우려를 들어 GTX 노선 변경을 강력히 주장하고 있다. 시공사인 현대건설은 국토부에 노선 변경안을 제안한 상황이고, 국토부는 민원을 종합해 추후 결정하겠다고 했다.

아울러 향후 관리 처분 계획 인가를 받고 4000가구가 넘는 수요가 한꺼번에 이주할 경우 인근 지역의 전세 대란 우려도 고민해 봐야 할 대목이라는 것이 전문가들의 분석이다.