한경연, 서울 주택가격 거품 38%…'서초구 50% 넘어'

▲주택 가격 상승률 (자료제공=한경연)

최근 5년간 주택가격이 연평균 4.6% 이상 오르면서 가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 지적이 제기됐다.

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)은 23일 발표한 '주택가격 거품 여부 논란 및 평가'를 통해 이같이 밝혔다.

한경연에 따르면 최근 5년간(2018년 7월~올해 7월) 주택가격은 전국적으로 23% 상승률을 보이며 급등한 것으로 집계됐다.

이에 대해 한경연은 올해 주택가격이 하향 추세로 전환됐다고 판단하기는 어렵다고 강조했다. 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어들며 착시현상이 나타나고 있다는 분석이다.

또 임대차 시장 역시 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 주춤한 모습을 보이지만 물량 부족 현상과 '전세의 월세화'까지 가세하며 주거 불안정성이 높아지고 있다고 한경연은 진단했다.

특히 한경연이 전국 200여 개 아파트 단지의 적정가격과 실제 가격을 비교한 결과 수도권 주택의 가격거품이 평균 35%나 됐다고 강조했다.

구체적으로 보면 서울은 현재 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 각각 과대평가됐다는 것이 한경연 측의 분석이다. 지역별로는 서울 강북권역은 37%, 강남권역은 38% 정도 가격거품이 있다고 나타났다. 특히 강남-동남권역의 가격거품은 40%를, 서초구의 가격거품은 50% 이상을 각각 기록했다.

경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 세종(60%)에 이어 전국 2위를 기록했다. 이외 지역의 경우 평균 19.7%의 가격거품이 있다고 조사됐다.

한경연은 이러한 가격거품 현상의 원인을 고강도 규제 효과에 따른 풍선효과로 분석했다.

이승석 한경연 부연구위원은 "국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 평균 10∼15% 주택가격 거품이 있었지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준"이라며 "이러한 버블현상이 발생한 것은 핀셋 규제에 따른 풍선효과 등 주택정책의 실패로 볼 수밖에 없다"고 설명했다.

한경연은 원활한 주택공급 및 규제 완화를 통해 주택시장을 정상화해야 한다고 촉구했다.

이 부연구위원은 "주택공급에 대한 시그널을 수요자에게 명확히 전달해야 한다"며 "주택시장의 혼란을 초래한 극단적인 주택규제는 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 회복해야 한다"고 강조했다.