‘돈줄 죄기’에 식어가는 부동산 시장…증권사 위험노출, 경제전반 뇌관되나

입력 2022-06-27 11:06 수정 2022-06-27 18:13

역대급 저금리에 호황을 맞았던 국내 부동산 시장이 연일 찬바람을 맞고 있다. 미분양 주택이 서울에선 3년여만에 최고치를 기록했고, 대구에선 올해 초 대비 2배 늘었다. 가팔라진 금리 인상 기조와 경기침체 가능성이 부동산 경기를 집어삼킬 수 있다는 비관적 전망도 나온다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)딜을 늘렸던 증권사들의 건전성도 덩달아 위협 받을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 다른 국가 대비 가계 자산 중 부동산의 비중이 큰 국내 특성을 고려하면 부동산 가격 하락의 여파가 경제 전반의 불안요소로 작동할 수 있다는 지적이 제기된다.

◇미분양 확대된 부동산 시장…지방에서 서울로 전이되나

(연합뉴스)
(연합뉴스)

최근 미분양 주택이 늘어나는 등 부동산 경기에 찬바람이 불고 있는 점은 부동산 금융의 건전성에 좋지 않은 신호다. 미분양이 늘면 PF여신 상환에 충분한 분양대금이 들어오지 않을 수 있어서다. 미분양 물량이 늘어나면 주택가격하락으로도 이어질 수 있어 부동산의 담보가치도 떨어질 수 있는 상황이다.

27일 대구시 건축주택과에 따르면 대구의 미분양 주택수는 4월 말 기준 6872가구로 연초 대비 2배 가량 증가했다. 올해 월별로 보면 1월 말 3678가구, 2월 말 4561가구, 3월 말 6572가구를 기록 중이다. 최근 미분양 규모가 커지면서 PF대출 만기연장이 이뤄지지 않는 사례들이 속속 나오고 있는 모습이다.

미분양 주택 증가세는 서울로도 확대되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 말 기준 서울 지역 민간 미분양 주택 수는 688가구로 전월(360가구) 대비 91.1% 늘었다. 이는 2019년 3월 말 770가구를 기록한 후 약 3년 2개월 만에 가장 높은 수준이다.

지난해 서울의 미분양 주택 수가 2월 87가구를 기록한 후 하락하다 하반기 50가구대에 머물렀던 것과 대조된다. 올해 들어선 1월 말 47가구, 2월 말 47가구에 이어 3월 말 180가구, 4월 말 360가구, 5월 말 688가구 등으로 속도가 빨라지고 있다.

다만 아직 전체 미분양 주택 수 자체는 과거 건설사 유동성 위기가 왔던 시점에 비해선 낮은 상황이다. 3월 말 기준 전국의 미분양 주택 수는 2만8000가구로, 문제가 터졌던 2008년 당시엔 10만가구 내외를 기록한 바 있다.

백광제 교보증권 연구원은 “인플레이션 등으로 시장 약세가 이어지고 있다”며 “원자재 가격 상승과 화물연대 파업 등 자재 수급 이슈로 분기 주요 건설사의 2분기 실적 둔화가 불가피하다”고 전했다.

◇금리인상 여파, 부동산 금융 악영향…“부동산 가격 하락 시 경제 충격”

(출처=대신증권)
(출처=대신증권)

증권가는 글로벌 금리인상과 경기침체 가능성이 부동산 경기 부진의 배경으로 보고 있다. 부동산 시장이 침체되면서 가격이 하락할 경우 부동산 금융의 건전성을 위협하는 요소로 작용할 거란 의견이 지배적이다.

국내 증시가 부진에 허덕이면서 기업공개(IPO) 시장이 위축되자 PF 관련 수익을 늘렸던 증권사들의 부담은 점점 커지고 있다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “국내 부동산금융 위험 노출 규모가 급증한 데에는 무엇보다 부동산 시장의 호황과 초저금리 장기화로 급증한 시중유동성이 높은 수익률을 쫓아 부동산 시장과 관련 금융투자상품 시장으로 유입된 것이 주요인”이라며 “부동산 관련 대출과 금융투자상품을 취급하는 금융기관의 재무 레버리지 확대 우려가 커졌다”고 설명했다.

한 신용평가사 연구원은 “급격한 금리 인상에 부동산 사업성이 떨어지면 투자수익률이 낮아질 수 있다”며 “증권사가 위탁이나 채권쪽이 안좋으니 IB쪽을 확대하는 추세로, 관련해서 부담이 존재한다고 봐야한다”고 말했다.

조달금리가 늘면서 증권사들의 PF딜 부진이 이어지면 IB부문의 수익이 줄어들 수 있다는 우려도 제기된다. 인건비, 원재료비 증가도 더해지면서 신규 딜 확보가 어렵고, 기존 딜이 부실해질 가능성도 있다는 얘기다.

금융권에선 안전장치를 충분히 마련한 만큼 부동산 금융위 위험노출 정도가 아직은 문제가 크지 않다고 보고 있다. 여신성 자산이나 자기자본 대비 PF 대출 규모를 제한하는 등 건전성을 해칠 만한 요소를 제한하도록 하고 있다는 입장이다.

박혜진 대신증권 연구원 “저축은행 PF 사태 이후 공사 진행 속도를 못맞추면 증권사가 대출을 회수하는 등 트리거조항 등이 도입됐다”며 “예전보다 안전성이 마련된 상태”라고 설명했다.

다른 자산들과 달리 아직 가격 조정을 받지 않은 부동산 시장이 부진할 경우 금융안정성과 경제 전반에 뇌관이 될 수 있다는 지적도 나온다. 주식, 채권, 가상자산 등 자산 시장의 경우 가격조정이 이뤄지고 있으나 주택 및 상업용 부동산 등 실물 자산 시장에서는 지역적 차별화가 강화되면서 여전히 높은 수익률 추구 경향이 지속되고 있다는 분석이다.

신 연구위원은 “부동산이 가계자산에서 차지하는 비중이 높고, 부동산 관련 대출 및 비은행권 위험 노출 비중이 높은 국내적 상황을 고려하면 부동산 가격이 하락할 경우 금융안전성과 거시경제 전반에 미치는 부정적 파급효과는 여타 금융자산 가격 하락시 충격보다 크게 나타날 수 있다”고 설명했다.

다만 최근 가계대출 연체율(0.28%)이 낮은 수준을 유지하고 있고, 금리인상기(0.6~1.0%) 대비해서도 낮은 점은 긍정적인 요소다.

홍세진 나이스신용평가 수석연구원은 “단기간 내에 가계대출이 급격히 부실화될 가능성은 낮은 것으로 판단한다”며 “다만 금리인상이 예상대비 급격히 진행되거나, 우크라이나 사태 등 국제정세 불안전성이 확대될 경우 경제여건이 부동산 심리에 미치는 부정적 영향이 확대될 것으로 예상된다”고 전했다.

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