5년 임대계약 끝난 상가임차인, 경우 따라 상가임대차보호법 10년 소급 적용 가능

김재윤 부동산 전문 변호사, “개정 이전 체결된 상가 임대차계약이라도 10년 보호돼”

▲'상가변호사 닷컴' 김재윤 변호사

“임대차기간 5년이 끝났다고 해지 통보를 받았습니다. 개정 이전에 임대차계약을 체결했으니 10년 보호를 받을 수 없다는 것이었습니다.”

2018년 10월 16일 상가임대차보호법 계약갱신요구권이 개정됐다. 기존 5년에서 10년으로 바뀐 것인데 당시 해당 조항 적용 여부에 문의가 빗발쳤다. 개정된 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 정하고 있으며, 그 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’라고 정하고 있다.

위 부칙 제2조에 대한 해석이 전문가마다 엇갈려 개정 이전 체결된 임대차에 대한 10년 보호 적용 여부에 혼란이 있기도 했다. 이에 대해 최근 대법원은 ‘개정된 상가임대차법이 시행된 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 이전에 체결되었지만, 개정 이후 그 이전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다.’라고 판단했다.

즉, 법이 바뀌기 이전 상가임대차계약을 체결했더라도 개정 이후 갱신된 임대차라면 10년 보장규정을 적용받을 수 있다.

임차인의 계약갱신요구권을 살펴보면 상가임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인이 임대계약 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못한다. 또한, 제10조 제3항에 따라 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 정하고 있다.

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는 “법이 개정된 지 적지 않은 시간이 흘렀지만, 여전히 자신의 상가가 5년 보호인지, 10년 보호인지 모르는 상가임차인이 많다.”며 “내 권리를 정확하게 알아야 분쟁도 대비할 수 있다”고 전했다.

하지만 이미 임대인으로부터 상가명도 통보를 받았음에도 임대보장 기간이 5년인지 10년인지 알아보는 것에 집중해 정작 유리한 증거를 모아야 하는 골든타임을 놓치는 경우도 많다. 법적 권리를 판단해 빠르게 다음 단계를 준비해야 하는데 그 시간을 놓쳐 권리가 있음에도 불리한 결과를 받는 것이다.

김 변호사는 “임대인이 정당한 사유 없이 계약갱신요구를 거절하거나 권리금 회수기회에 협조하지 않는다면 1차적으로 법률 검토를 통해 상가임차인 본인이 재계약을 요구할 수 있는 권리가 있는지 확인한 뒤 만약 계약갱신이 불가한 상황이라면 권리금회수기회를 주장할 준비를 곧바로 시작해야 한다.”라고 조언했다.

이어 “임대료 조건, 계약 기간 등 상가임차인마다 임대차계약을 이어온 조건이 매우 다양하므로 자신의 법적 권리를 정확하게 판단하기에 어려움이 있을 수 있다. 법 적용을 받을 수 있을지 없을지에 관한 판단을 혼자 하기보다는 전문가의 검토를 받을 것을 추천한다.”라고 당부했다.