[부동산 대책과 증시] “부동산 규제, 맞을 만큼 맞았다”… 속 후련한 건설株

입력 2017-10-31 11:00

김미정 기자 mjk@etoday.co.kr

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“불확실성 해소” 주가상승 긍정론에…“규제 더 있다” 상승제한 부정론 팽팽

정부의 10·24 가계부채 종합대책 발표 이후 건설업종 전망에 대한 온도차가 발생하고 있다. 이달 24일 정부는 신(新) 총부채상환비율(DTI) 도입, 총체적상환능력비율(DSR) 조기 도입 등으로 다주택자의 돈줄을 조이는 내용 등을 담은 가계부채 종합대책을 발표했다. 가계부채 종합대책 발표로 불확실성이 해소됐다는 분석과 함께 추가 규제 우려에 따라 향후 주가 모멘텀이 제한적이란 지적도 제기된다.

◇신DTI·DSR 조기 도입 = 정부는 8·2대책에 이어 신DTI를 통해 다주택자들의 자금줄을 더욱 조이기로 했다. 사실상 추가 대출이 불가능할 정도다. 기존 DTI가 대출원리금에 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 아울러 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받으면 DTI 산정시 만기를 15년으로 제한한다. 따라서 주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%를 넘기 때문에 수도권내 한 건 이상 주택담보대출 보유자의 추가 대출은 거의 불가능해지게 된다.

정부의 8·2 부동산 대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 보유한 가구는 서울 강남 등 11개구와 세종 등 투기지역에서는 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받고 조정 대상 지역에서는 DTI 40%를, 수도권에서는 50%를 각각 적용받는다. 전국적으로는 DTI 규제 없이 주택담보인정비율(LTV) 60%만 적용받고 있다.

여기에 내년 하반기부터 DSR가 조기 도입되면 금융기관에서 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출 등 모든 원리금 상환액을 소득으로 나눈 지표를 기준으로 대출액을 산정하게 되기 때문에 전방위로 돈을 빌리기가 더욱 까다로워질 전망이다.

이에 더해 정부는 가계부채 증가의 주범인 집단대출 증가세도 억제키로 했다. 당장 내년부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증한도를 수도권과 광역시, 세종에서는 6억 원에서 5억 원으로 내리고, HUG와 주택금융공사의 보증비율을 90%에서 80%로 추가 축소한다.

◇증시에 미치는 건설업종 영향…전망 엇갈려 = 이번 가계부채 종합대책 발표로 인한 건설업종 영향에 대해선 해석이 엇갈린다. 정책 내용이 시장의 예상 수준에서 크게 벗어나지 않은데다, 대책 발표로 인해 규제 불확실성이 해소됐다는 점에선 대체로 긍정적인 평가가 나온다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “이번 대책은 이미 8·2 부동산 대책과 9·5 대책 등을 통해 부동산 시장에 영향을 미칠 대출 규제가 충분히 강화된 상태에서 추가로 나온 것”이라며 “그렇다 보니 실질적인 내용 측면에서 추가된 부분은 사실상 적었다”라고 설명했다.

채 연구원은 “2018년 건설경기는 둔화할 것으로 예상한다”면서 “추가로 대출 규제를 강하게 시행할 경우 국내 경기 경착륙에 대한 우려가 있을 만했다”라고 지적했다. 이어 그는 “이런 부분이 반영돼 이번에는 다소 완화된 대책들이 발표됐고, 주가는 상승세로 화답했다”면서 “건설업종 주가는 3분기 실적 시즌의 양호한 분위기와 규제 리스크 해소로 단기간 상승 여력이 있어 보인다”라고 분석했다.

반면, 추가 규제 우려에 따라 건설업종의 향후 주가 모멘텀은 제한적이 될 것이라는 지적도 나온다. 박찬주 대신증권 연구원은 “연내 주거복지 로드맵 발표, 공공주택을 시작으로 민간 후분양제를 유도하는 후분양제 로드맵 도입, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 검토, 보유세 인상 여부 등 부동산 관련 불확실성은 여전히 존재한다”며 “보유세를 제외한 대부분의 규제가 발표됐지만 부동산 시장 모니터링을 통해 추가 규제가 지속 발표되는 만큼 건설업종에 대한 보수적 시각을 유지한다”고 진단했다.

장문준 KB증권 연구원도 “유가 하락에 따른 해외수주 감소 상황에서 건설사의 국내부문 매출과 수주 비중이 전체의 80%까지 육박하며 사업구조 중심이 해외에서 국내로 이동했다”며 “그러나 해외수주의 회복이 기대보다 지연되는 가운데 새 정부 부동산 규제 기조가 강력하게 나타나면서 향후 분양시장 물량감소에 대한 우려가 증폭됐다”고 설명했다.

장 연구원은 “정부 정책과 시장의 방향이 신규분양 시 건설사의 재무부담을 증가시키는 쪽을 향하고 있음을 고려한다면 향후 신규 분양 물량의 감소가 촉진될 가능성이 있다”면서 “건설사 입장에서는 사업 구조의 중심이 국내로 이동한 만큼 분양 시장의 물량 감소는 전체 외형에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없는 사안”이라고 평가했다. 그러면서 “다음달 중 추가 규제 발표가 예정돼 있으나, 과도한 주가 하락으로 인해 업종 밸류에이션이 역사적 저점에 다달아 정책에 의한 투자 심리 훼손은 이미 주가에 반영됐다”면서 “그러나 더 이상의 양적 성장을 기대하기는 어려운 만큼 주택시장에서 건설업종의 주가 모멘텀을 찾기는 어려운 상황”이라고 분석했다.

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