초저금리시대엔 대출로 부동산투자 하자

전세, 보증부 월세 돌리는 전략 각광

초저금리시대를 맞아 대출로 부동산투자전략을 짜는 사람들이 늘고 있다.

최근 한국은행은 기준금리를 연 2.50%로 7개월 만에 0.25%포인트 내렸다. 이로 인해 은행에 돈을 맡겨봐야 돌아오는 수익은 물가 등을 고려하면 실질적으로 마이너스라는 분석이다. 은행 대출을 받아 임대를 주고 월세를 받는 게 남는 장사라는 것이다.

15일 금융권과 부동산114에 따르면 최근 각광을 받고 있는 부동산 투자법은 전세를 보증부 월세로 돌리는 전략이다.

예컨대 동작구 흑석동 H아파트 109㎡를 3억8000만원에 전세를 준 이모(45)씨는 전세를 반전세로 돌리고 싶었지만 세입자에게 돌려줄 전세금을 마련하지 못해 망설였다.

그러나 그는 최근 은행 대출금리 인하 소식을 듣고 주택담보대출을 받기로 했다. 대출을 받아 세입자에게 일부 전세금을 돌려주고 아파트를 보증부 월세로 바꾸기로 한 것이다.

국토교통부 실거래가 기준으로 해당 아파트는 보증부 월세로 전환하면 보증금 1억8000만원에 180만원의 월세(월세전환율 10.8% 적용)를 받을 수 있다. 이 아파트는 지은 지 얼마 안돼 평균 월세전환율(7∼8%)보다 높은 수준을 적용받고 있다.

이씨는 은행에서 대출을 받아 나머지 보증금 2억원(3억8000만원－1억8000만원)을 내주고 보증부 월세로 전환했다. 이씨는 매달 대출이자 67만원(2억원×0.04/12)을 제하고 113만원을 남길 수 있게 됐다.

전세금 3억8000만원을 은행에 예금하면 1년 수익은 1140만원(3억8000만원×0.03)에 불과하지만 보증부 월세로 전환한 연 수익은 1900만원이다. 이는 보증금 1억8000만원 예금 수익 540만원(1억8000만원×0.03)과 연간 월세 수익 2160만원(180만원×12)에서 연 대출 이자 800만원(2억원×0.04)을 뺀 수치이다.

최저 금리 수준을 적용하면 이씨의 수익은 더 늘어난다.

또 대출자들 사이에선 더 낮은 금리의 대출로 갈아타는 것도 유행이다.

서울 성동구 행당동에 사는 조모(34)씨는 2010년 아파트 매입을 위해 은행에서 7000만원의 담보대출을 받았다. 당시 1년 거치·15년 만기·연 이자 5.5%(고정) 조건이었다.

조씨는 최근 대출금리가 내려갔다는 소식을 듣고 은행 상품을 따져본 결과 보금자리론 우대금리를 적용한 연 3.4%의 대출로 갈아타기로 결정했다. 당장 상환수수료 등으로 100만원을 내야 하지만 32만원이던 월이자가 19만8000원으로 줄어 매달 10만원 이상 절약할 수 있게 됐기 때문이다.

또한 부동산투자전략으로 다운사이징(축소)을 통한 주택임대업도 증가하고 있다. 1주택자가 집 크기를 줄여 작은 규모의 집 두 채를 마련해 한 채는 거주, 나머지 한 채는 임대로 활용하는 것이다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 “시세차익을 노리고 중대형을 매입하던 시대가 가고 수익을 얻을 수 있는 작은 주택을 매입하는 실속 투자 경향이 늘고 있다”고 설명했다.