“사무실 공짜로 쓰세요”…오피스 공실 늘자 ‘렌트프리’ 성행

서울 빌딩 공실률 14.1%…실질임대료, 명목임대료 대비 10~32% 정도 낮아

서울 오피스 빌딩이 공급과잉에 따른 공실 증가에 시달리는 가운데 도심권과 여의도권을 중심으로 ‘렌트프리’가 성행하고 있다.

렌트프리란 임대차 계약시 일정 기간의 무상임대를 제공하는 것으로, 결국 임대료 할인과 다를 바 없다. 렌트프리를 적용할 경우 매매가격의 기준이 되는 명목임대료가 그대로 유지되기 때문에 빌딩의 가치하락을 막을 수 있다는 점에서 소유주들이 선호하는 방식이다.

렌트프리는 약 3~4년 전 부동산 불황기를 틈타 시장에 진입하는가 싶더니 최근에는 업계에 관행처럼 번져가고 있다.

특히 근래에 대형 빌딩이 집중 공급된 도심과 여의도 내 신규빌딩의 경우 렌트프리를 적용하지 않는 빌딩을 찾아보기 어려울 정도다. 이들 지역의 신규빌딩은 1년에 2~4개월 정도, 사정이 조금은 나은 강남은 1~2개월 선의 렌트프리를 적용하고 있는 것으로 알려졌다.

일부 빌딩은 렌트프리뿐 아니라 인테리어 비용 지원, 기존 빌딩과의 계약 중도해지시 발생하는 손해배상금 지원 등을 제공하기도 한다. 이런 서비스 제공을 통해 명목임대료를 떠받치고 있는 것이다.

실제로 서울지역 프라임(연면적 3만3000㎡ 이상) 빌딩의 3.3㎡당 평균 월임대료는 8~11만원 수준으로 수년째 제자리 걸음을 하고 있다. 그러나 이것은 어디까지나 명목임대료에 국한된 수치일 뿐, 실질임대료는 이와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다는 게 전문가들의 전언이다.

오피스 업계 관계자는 “이 같은 현상을 감안하면 도심과 여의도의 실질임대료는 명목임대료 대비 16~32% 정도 낮다고 봐야 한다”며 “빌딩 시장에 이른바 ‘통계의 착시현상’이 나타나고 있는 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

이 같은 비정상적 현상은 오피스 물량 과잉공급에 따른 수급불균형의 결과로 풀이된다.

9일 빌딩전문업체 프라퍼트리에 따르면 서울지역 프라임 빌딩 327동을 조사한 결과 공실률이 무려 14.1%에 달했다. 특히 도심과 여의도는 각각 18.5%, 15.2%로 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 높은 수치를 나타냈다. 강남지역은 그나마 8.7%를 기록, 상대적으로 안정세를 보였다.

특히 도심과 여의도에는 지난 2~3년 간 공급폭탄이 투하된 데다 공급 예정 물량도 넘쳐나 당분간 공실 증가가 불가피하다는 지적이다.

도심에서는 중구 수하동 페럼타워(5만5695㎡)가 포문을 연 이후 바로 옆에 센터원(16만8049㎡)이 준공됐다. 또 지난해에는 종로구 중학동에 The K-Twin타워(8만3819㎡)가 준공됐다. 올해도 종로구 청진동에 대규모 쌍둥이 빌딩이 들어서며 청진 2·3지구와 종로구 세종로2구역 등에도 대형 업무시설이 완공될 예정이다. 여의도에는 총 연면적이 50만5000여㎡에 달하는 IFC 1·2·3 차가 연이어 들어섰고, 전경련회관(16만8681㎡)도 준공을 목전에 두고 있다.

프라퍼트리 고신 대표는 “도심과 여의도를 중심으로 신규 빌딩 입주물량이 계속 쌓이고 있어서 올 연말까지 공실률은 더 늘어날 것”이라며 “빌딩 시장이 임차인 우위 시장으로 완전히 재편되면서 임대 선호도가 떨어지는 빌딩의 경우 타격이 심할 것으로 보인다”고 말했다.