서울 뉴타운 상가 분양가 수도권 신도시에 비해 낮아

민간 단지 상가 많은 뉴타운 원가 낮출 수 있어

서울 시내 뉴타운 지역 내 상가들의 평균 분양가가 수도권 신도시 상가에 비해 낮은 것으로 나타났다.

21일 에프알인베스트먼트에 따르면 △서울 은평 뉴타운 △가재울 뉴타운(3구역) △전농답십리 뉴타운(7구역) 등에 공급되고 있는 전체 162개의 점포 중 1층 133곳 점포의 3.3㎡당 평균 분양가격이 2811만원으로 조사됐다.

반면 △경기 판교 △수원 광교 △인천 송도 △남양주 별내 △파주 운정2지구 등 수도권 주요 신도시 및 택지개발지구에 있는 58개 상가의 1층 점포 427곳의 3.3㎡당 평균 분양가는 3224만원으로 집계됐다.

이렇듯 뉴타운 상가 분양가가 더 저렴한 이유는 뉴타운 지역은 주로 민간 단지내 상가 형태로 공급돼 개별 근린상가 비중이 높은 신도시나 택지지구에 비해 상대적으로 공급 원가를 낮출 수 있기 때문으로 풀이된다.

장경철 상가114 이사는 “뉴타운 상가의 경우 대형 건설사의 아파트 개발에 부수적으로 따라붙는 부대 시설 개념이 강하다. 아파트 분양이 주 목적인 시행사나 건설사 입장에서 상가 분양가 산정은 부차적인 문제로 인식되는 것 같다”고 설명했다.

문선호 에프알인베스트먼트 이사도 “조합 보유분이 많은 뉴타운 지역 특성상 상가도 조합분을 제외한 일반 분양분에 대해 높은 분양가를 적용하기 힘들다.”면서 “신도시는 상가 개발 자체에 수익을 의존해야 하는 개별 일반 근린상가의 비중이 높은데다 용지 가격도 대체로 높아 분양가가 비싸질 수 밖에 없다”고 지적했다.

또 다른 이유도 있다. 상가 설계 및 배치상의 변화 때문.

서울 시내 뉴타운의 경우 상가 시설을 분산 배치되는 사례가 많은데 평균 분양가격에는 입지가 떨어지는 점포의 분양가도 포함되다 보니 평균 분양가가 내려가게 된다는 것이다.

뉴타운 상가들이 스트리트형(연도형) 상가로 꾸며지는 점도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다.

뉴타운 내에 들어서는 학교, 공공시설, 공원 등은 서울시에서 구체적인 시행지침을 만들지만 상가는 해당 조합과 시행사가 층수, 분양가, 점포수 등을 직접 조정하기 탓에 전문성이 떨어지는 경우가 적지 않다는 것이다.

문선호 이사는 "아파트 단지를 끼고 있는 상가에는 병원, 학원, 문구점, 배달음식점 등이 입점되어야 하지만 이런 업종들은 1층 연도변 상가의 임대료를 감당하기 어렵다"며 "결국 임대료와 분양가를 모두 낮추든지, 주민 필수 업종의 유치에 실패하든지 둘 중 하나”라고 전했다.

이는 상층부 상가가 없기 때문에 생기는 현상들이라는 분석이다.

에프알인베스트먼트에 따르면 서울 시내 뉴타운 지역에 공급중인 전체 1층 상가(133실)의 점포당 분양 가격은 전용면적 40㎡를 기준으로 평균 7억2350만원이다.

반면 수도권 택지지구 및 신도시 1층 점포(427실)의 평균 분양가격은 7억6750 만원으로 나타났다.

안민석 연구원은 “현재 가격만 놓고 투자 가치의 우열을 따지기보다는 현 분양가 수준이 중장기적으로 상권 내에서 안정적인 수익률을 보장해 줄 가격대인지를 식별할 수 있어야 한다”고 조언했다.