[민영 임대주택 명암]다주택자 양도세 중과 폐지 등 공급확대 유도해야

민영임대 활성화 해법은

이명박 정부 들어 무려 17차례의 부동산정책이 나왔다. 하지만 제대로 효과를 본 정책이 없다고 해도 과언이 아닐 정도로 시장의 반응은 냉담하다.

특히 정부의 공공임대주택 정책은 여러가지 부작용과 허점을 보이며 사실상 표류하고 있다. 때문에 시장에서는 장기적인 안목을 가지고 외국처럼 민간임대 주택시장을 활성화 해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다.

정부도 이를 인식하고 여러 가지 대안들을 내 놓고 있지만 소위 가진 자들을 위한 특혜 시비만 불거지고 있다. 여기에 정부의 과감한 추진력도 실종되며 말 그대로 답보상태를 보이고 있다.

하지만 최근 주택의 절대 부족 현상이 해소되고 시장 상황 역시 많은 변화가 있었기 때문에 자가보유와 임대주택에 대한 정책의 틀을 근본적으로 바꿀 시점이라는 것이 전문가들의 조언이다.

▲민간임대주택의 활성화를 위해서는 시장의 인식변화와 더불어 제도적인 뒷받침이 절대적으로 필요하다.

◇ 다주택중과세 폐지는 필수 조건 = 지금까지 우리나라 주택정책은 ‘1가구 1주택’를 기반으로 해 왔다. 인구에 비해 전반적으로 주택이 부족한 상황에서 최초 주택 구입 가구를 우선적으로 지원하는 것은 당연한 결정이었다. 특히 수도권의 경우는 지방에 비해 이런 정책의 필요성이 더 했다.

과거에는 자기 집을 구입할 능력이 없는 사람들이 전세를 택했지만 최근에는 부동산 시장의 침체로 집이 투자처로서 매력을 잃었다. 또 일부 젊은 계층에서 투자보다는 거주의 개념으로 바뀌면서 주택구입을 미루는 자발적 임차인구가 늘고 있는 실정이다.

일부에서는 구입자금으로 더 넓고 고급스러운 곳을 임차해 사는 비율도 늘었고 높은 가격을 이유로 아예 주택구입을 포기하는 계층도 큰 폭으로 증가하며 최근 몇 년 사이에 전·월세 가격은 천정부지로 치솟고 있다.

때문에 정부가 지난해 12·7 대책에서 발표하고 이번 5·10 부동산 대책에서 재확인한 1가구 다주택자에 대한 중과세 폐지 방침을 통해 결국 1가구 다주택 보유를 투기가 아닌 민간임대주택 공급으로 인식하기 시작한 것으로 관련 업계는 해석하고 있다.

이는 선진국의 사례를 보더라도 알 수 있다. 이미 대부분의 선진국에서 민간임대주택은 개인이 주로 공급한다. 프랑스만 하더라도 개인임대사업자의 비중이 90%를 넘는다. 대부분의 민간임대주택이 주택을 2~3가구 보유한 개인에 의해 공급되는 것은 그만큼 임대사업의 수익성이 낮기 때문이다.

선진국들 역시 임대소득은 사업소득으로 과세한다. 그러나 주택 보유가구 수에 따라 양도소득세를 차등 과세하는 나라는 없다. 또한 집을 몇 가구 소유하든지 주거주 주택 한 가구에 대해서는 매우 관대한 세제 혜택을 준다. 나머지 주택에서 발생하는 양도소득에 대해서는 양도차익에 비례하는 세금이 부과된다.

이에 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 “구매력을 지닌 1가구 다주택 보유자들이 없을 경우 결국 신규 공급의 위축으로 이어질 것”이라며 “일정수의 주택이 노후, 자연재해 등으로 사라지는데 계속 다주택 소유자들을 억제할 경우 사이클에 따라 임대주택 공급도 줄어 전·월셋값은 올라가고 임대주택을 구하기는 더 어려워질 것”으로 예상했다.

◇ 인센티브, 지표개발 등 다각도 지원 필요 = 민간임대주택 시장을 활성화하기 위해서 전문가들은 유사한 주택사업 뿐만 아니라, 제도개선을 통한 업역의 확대, 토지임대부 주택을 통한 임대주택공급, 임대주택과 유사한 대체제(오피스텔)의 확대, 연기금 활용방안을 통한 다각도의 활성화 방안 등 여러가지를 꼽고 있다.

이 중 토지임대부 임대주택이란 임대주택법상 임대 목적에 제공되는 건설임대주택을 뜻하는데 주로 공공부문의 토지를 임대해 건설하는 공공임대주택으로 토지주는 토지소유권을 보유하고 있는 지주, 사업자는 임대주택법상 민간임대사업을 영위하는 민간건설사업자로 정의된다.

토지임대부임대주택은 국민주택기금이 투입될 수 있는 사업으로 토지구입비용의 절감에 따라 현행 공공임대주택에 적용되는 65~70%선이 가격이 적용되게 된다.

주택산업연구원 조명수 연구원은 “또 다른 지원 방안으로 표준임대료 수준을 낮추기 위한 용적률 인센티브의 상향이나, 미국의 저소득주택세금면제 제도, 바우처 제도 등의 도입이 필요하다”고 말했다.

또한 민간임대사업의 소득수익률 확보를 위한 세제 및 수요자적 접근도 방법론의 하나로 제시되고 있다.

민간임대사업자의 소득수익률을 확보하기 위해서 보유세 경감 방안 및 감가상각 보전 방안 등에 대한 세제적 접근이 필요하다는 것이다. 아울러 월세 중심의 주택 바우처 제도 운영도 안정적인 월세시장을 형성해 민간임대사업자의 사업환경을 개선시킬 수 있는 제도로 꼽히고 있다.

현재 시행되는 제도는 민간임대사업자를 개인으로 한정시키는 방향으로 작용하고 있기 때문에기관의 주택 임대사업 진출을 육성할 필요가 있다는 주장이다.

이런 방안들의 시행을 위해 관련업계는 자료수집체계와 지표개발 노력이 필요하다고 입을 모은다. 주택 임대차 시장을 이해하기 위한 다양한 지표들이 개발되고 있지만 여전히 시장을 해석하기 위한 자료는 턱없이 부족한 실정이다. 현재 전·월세 가격과 거래량에 관련한 연구가 필요한 상황이지만 현재 공개되고 있는 자료로는 이를 검증하는 데 한계가 있기 때문이다.

지난 해 국토부에서 전·월세 실거래가 시스템을 구축했지만 이는 아파트에 한정돼 있고 서울시의 공개 자료와도 일정한 차이를 보이고 있다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “계약형태별, 주택유형별, 지역별 특징이 다양하게 나타날 수밖에 없다는 점에서 전·월세 거래에 대한 시장 자료 수집 체계를 정교하게 마련할 필요성이 크다”며 “하지만 개발된 지수에 따라 시장의 방향성을 전혀 다르게 나타날 수 있는 만큼 이해를 높이기 위한 노력이 필요하다”고 강조했다.