재건축, 수도권 가라앉고 지방 올라

[2010 부동산 결산] 재건축·재개발 ...주택경기 침체 영향 투자자 발길 ‘뚝’

2010년 상반기 재건축 시장은 상승으로 시작했지만 2분기 이후 주택경기 침체와 불투명한 수익성, 재건축 사업 지연 등으로 인해 하락세를 보였다.

용적률 상향 조정 등 수익성 개선과 무상지분율 등이 투자 결정에 중요한 변수로 떠오른 가운데 강남 주요 단지들의 사업이 진척을 보였지만 가격은 약세가 지속됐다. 연말 들어 강남권 저가 재건축 급매물이 거래되는 등 물건이 소진되며 회복 가능성을 열어뒀지만 아직은 추격 매수가 없고 관망세를 띠고 있어 본격 회복세까지는 시간이 좀더 걸릴 전망이다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 2010년 재건축 시장은 서울 신도시 수도권 모두 하락세를 보였다. 반면 부산과 광주 등 지방 광역시를 중심으로 상승했다.

서울은 송파, 강남 등 대부분의 자치구에서 하락세를 보였고 수도권 재건축은 과천주공 안전진단 통과 등의 호재가 있었지만 분위기가 전환되지 못했다. 부산은 6.65% 상승하면서 지방광역시 상승세의 견인차 역할을 했다. 광주 역시 1.82% 상승하면서 국지적인 가격변동을 나타냈다.

올해 전국에서 55곳이 재건축 정비구역으로 지정됐고 22곳이 조합설립인가를 받았다. 안전진단 통과 33곳, 시공사를 선정한 구역은 56곳이다. 서울은 공공관리제도 시공사 선정 기준 변경 시행 전에 시공사를 선정하려는 사업장이 몰려 2010년 시공사 수주 경쟁이 치열했다.

서울은 주요 재건축 단지의 사업이 진행됐다. 안전진단을 통과한 은마아파트가 정비계획수립용역에 착수했고 개포지구는 마스터플랜이 수립됐다. 소송으로 지지부진 했던 가락시영은 종상향 추진 등을 위한 정비계획변경 공람공고 절차를 진행했다.

아파트 재건축에 비해 상대적으로 적용 기준이 까다롭지 않은 주택재건축사업도 진척이 눈에 띄었다. 서초구 방배5구역, 서초7구역, 방화6구역, 정릉5구역 등 2010년에 재건축 지구 지정을 획득했다.

전국 재건축 아파트 3.3㎡당 가격 순위를 분석한 결과 강남구 재건축 아파트가 대부분 상위권을 차지했다. 서초구 반포동 주공1단지와 신반포(현대1차), 용산 이촌동 한강맨션을 제외하면 모두 강남구에 위치한다.

재개발 시장은 전반적인 지분가격 안정세를 유지했지만 거래는 급감하는 추세를 띠었다. 재개발 사업 지연은 조합원들의 추가 부담금을 가중시키는 문제와 함께 신규 분양 물량이 감소하면서 전세 가격 상승을 부추겼다. 저가 급매물 위주로만 국지적 거래만 이루어졌으며 거래량도 2009년 대비 30% 이상 줄었다.

저가 급매물 위주로만 거래되며 거래량이 제한되면서 지분가격 움직임도 둔화세를 보였고 시세는 약보합세를 유지했다. 2008년 금융위기 이후 떨어졌던 지분가격보다는 소폭 올랐지만 아파트 시장 하락세 지속으로 추가 거래가 활발히 이뤄지지 않아 지분가격 움직임은 미비했다. 소형 지분가격이 고평가된 용산, 동작, 성수 등 지역의 중심으로 약세를 보였다.

특히 부동산 경기 악화는 재개발 사업의 일반분양 일정에 큰 영향을 미쳤다. 2008년 관리처분인가를 통과한 후 만3년이 지난 현재에도 일반 분양이 진행되지 못한 사업장이 수두룩했다. 용적률 상향과 공공관리제도 등 개선에 따른 불가피한 사업 절차 변경과 그로 인한 지연 사례도 많았다.

특히 사업 수익성에 중요한 영향을 미치는 용적률 상향은 조합에서 포기할 수 없는 사항으로 정비계획변경을 위한 절차로 사업이 예상보다 늦어졌다. 2010년 시행된 용적률 20%p 상향 변경된 곳은 서울에서 6곳이며, 변경 추진 중인 곳은 12개 구역이다.

올 4분기 이후 아파트 시장에 회복의 기미가 돌면서 부동산 시장이 바닥이라고 인식하는 투자자의 움직임이 서서히 재개발 시장으로 이동하는 움직임이 포착됐다. 금융위기 이후 재개발 사업 지연으로 도심 주택공급이 감소했고 최근 전셋값 상승과 소형 주택 부족이 불거지면서 도심 주택공급 사업에 대한 요구는 다시 증가하는 분위기다.