지식산업센터 공급 과잉에…서울 개발사업 잇따라 주거시설로 선회

목동 CBS·가양 CJ, 지산 줄이고 주거시설 확대
최근 3년 준공 공실률 43.5%·미분양률 26.9%
서울 지산 70.7% 서남권 집중…사업성 재검토

▲목동지구 택지개발사업 지구단위계획 및 목동CBS부지 특별계획구역 개발계획 조감도. (사진제공=서울시)

지식산업센터 공급 과잉과 수요 부진이 장기화하면서 서울 주요 개발사업의 방향이 바뀌고 있다. 당초 지식산업센터를 짓기로 했던 부지에 아파트와 업무시설을 도입하거나 공급 규모를 축소하는 사례가 잇따르는 것이다. 특히 지식산업센터가 밀집한 서울 서남권을 중심으로 기존 개발계획의 사업성을 재검토하는 움직임이 확산하고 있다.

15일 서울시에 따르면 최근 열린 제19차 도시·건축공동위원회에서 양천구 목동 CBS 부지의 개발계획 변경안이 수정가결됐다. 해당 부지는 2023년 사전협상 당시 지식산업센터 조성을 계획했지만 공급 과잉과 부동산 경기 침체 등을 고려해 3년 만에 개발 방향을 바꿨다. 변경안에는 활동적인 고령층을 위한 장기일반민간임대주택이 포함됐다.

이 같은 변화는 이미 공사가 시작된 개발사업에서도 나타나고 있다. 강서구 가양동 CJ공장 부지는 지난해 착공했지만 지식산업센터 예정 용지 2곳 가운데 1곳을 약 960가구 규모의 공동주택 용지로 전환하기로 했다.

같은 가양동의 옛 이마트 부지도 지식산업센터 대신 아파트를 짓는 방안을 추진하고 있다. 당초 지하 5층~지상 21층 규모의 지식산업센터를 계획했지만 645가구 규모의 주상복합아파트로 개발 구상을 수정했다.

지식산업센터를 완전히 없애는 대신 규모를 대폭 줄이는 사업장도 있다. 영등포구 문래동4가 재개발사업은 지식산업센터 연면적을 기존 약 4만7488평에서 2만3314평으로 절반가량 축소하고 공동주택은 1100여 가구에서 2100가구 이상으로 늘리는 방향으로 계획을 조정했다.

이처럼 개발사업자들이 지식산업센터 계획을 축소하거나 변경하는 것은 공급 과잉으로 분양 수익을 확보하기 어려워졌기 때문이다. 지식산업센터는 분양 물량을 소화하지 못하면 사업비 회수가 지연될 수밖에 없다. 반면 주거시설은 일반분양을 통해 사업비를 회수할 수 있어 개발사업자들이 사업성을 재검토하는 과정에서 대안으로 검토하고 있다.

산업통상부가 9월 발표한 조사에 따르면 2023~2025년 준공된 전국 지식산업센터의 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%에 달했다. 전체 조사 대상의 공실률 16.6%, 미분양률 9.0%를 크게 웃도는 수준이다. 신규 공급된 지식산업센터 상당수가 입주기업과 분양 수요를 확보하지 못하고 있는 것이다.

특히 서울 서남권은 지식산업센터가 집중된 지역으로, 신규 공급에 따른 수요 확보 부담이 큰 곳 중 하나다. 한국산업단지공단의 지식산업센터 현황 자료를 분석한 결과 서울 전체 등록 시설 393개 가운데 금천·구로·영등포·강서구 등 4개 구에 278개(70.7%)가 몰려 있다. 기존 물량이 상당한 상황에서 추가 공급에 나서기보다 주거·업무시설로 용도를 전환해 사업성을 높이려는 판단이 잇따르는 배경이다.

전문가들은 지식산업센터 부지의 주거시설 전환이 기존 개발사업의 수익성을 높이는 동시에 도심 주택 공급을 확대하는 방안이 될 수 있다고 분석한다. 다만 주택 수요가 충분하지 않은 지역에서는 용도를 변경하더라도 사업성 확보가 어려울 수 있다고 지적했다.

송승현 도시와경제 대표는 "지산 부지를 주택 용지로 전환하면 사업성이 떨어진 산업용 부지를 활용해 부족한 주택 공급을 일부 보완할 수 있다"며 “다만 기반시설이 부족하거나 입지가 열악한 곳에서는 주택 분양성도 낮아질 수 있어 사업장별 여건을 고려한 선별적인 전환이 필요하다”고 말했다.