[단독] 상도14구역 정비구역 확대에 잡음⋯투지 방지책과 ‘엇박자’

상도14구역 재개발, 도화공원 편입안 이달 총회 상정
공사비·토지이용계획 등 핵심 자료 빠져 주민 반발
"용적률 상향 기대에도 비용·소유자 증가 변수"

▲상도14구역 재개발 변경안 관련 이미지. (자료제공=독자, 사진=AI생성)

서울 동작구 상도14구역 재개발사업이 정비구역 확대를 추진하면서 논란이 일고 있다. 동작구가 도로 지분 소유자들의 민원 등을 이유로 도화공원 편입을 요구한 것으로 알려진 가운데 서울시의 도로 지분 쪼개기 방지 정책과 배치된다는 지적이 나온다. 정비구역 확대에 따른 추가 사업비와 분담금 변동 규모도 공개되지 않아 기존 소유자들의 우려가 커지고 있다.

15일 정비업계에 따르면 상도14구역 재개발 정비사업위원회는 제2차 토지 등 소유자 전체회의에 도화공원 부지를 정비구역에 편입하는 내용의 정비계획 변경안을 상정했다. 상도14구역은 동작구 상도로 118일대의 면적 5만788㎡를 재개발하는 사업이다.

변경안이 총회에서 의결되고 후속 행정절차를 거쳐 확정되면 정비구역 면적은 기존 5만788㎡에서 5만6430㎡로 5642㎡가량 확대된다. 건축면적 역시 1만588㎡에서 1만2818㎡로 늘어난다. 전체 공급 가구 수는 1191가구에서 1277가구로 86가구 증가한다. 추가 공급 물량은 일반분양 71가구와 임대주택 15가구로 구성된다.

이번 도화공원 편입은 동작구의 검토 요구에 따라 이뤄지고 있다. 동작구 관계자는 본지와의 통화에서 "정비사업위원회 측에 도화공원 편입을 검토하라고 요청한 것은 맞다"면서도 "편입 이유에 대해서는 밝히기 어렵다"고 말했다. 이어 "도화공원은 현재 동작구 소유 부지"라며 "아직 사업 초기 단계인 만큼 편입 부지의 구체적인 활용 방안 등 세부 사항은 확정되지 않아 공개하기 어렵다"고 설명했다.

정비사업위원회 측은 도로 지분 소유자들의 민원이 도화공원 편입 요청의 배경이라고 설명했다. 이상언 상도14구역 재개발 정비사업위원장은 "동작구가 도로 소유자들의 민원이 잇따르는 점을 고려해 도화공원 편입을 요구했다"며 "편입 부지에 공공시설을 조성하고 용적률 인센티브를 확보해 일반분양 물량을 늘릴 수 있는 만큼 사업성 측면에서도 긍정적일 것"이라고 말했다.

실제 정비계획 변경안에는 도화공원과 기존 정비구역 사이에 위치한 도로 부지 등이 추가 편입 대상으로 포함돼 있다. 해당 도로 부지의 소유자는 △상도동 244-88번지 20명 △244-111번지 5명 △244-115번지 1명 △244-198번지 1명 등으로 총 27명이다.

편입 사유를 두고 정비업계에서는 도로 소유자들의 민원을 이유로 정비구역을 확대하는 것이 서울시의 정비사업 투기 방지 정책 취지와 배치된다는 지적이 나온다. 서울시는 10월 도로 지분 쪼개기와 투기성 거래를 차단하기 위해 서울 전역의 지목상 도로를 토지거래허가구역으로 지정한 바 있다.

익명을 요구한 정비업계 관계자는 "서울시가 도로 지분 쪼개기 등 투기성 거래를 막기 위해 규제를 강화하는 상황에서 도로 소유자들의 민원을 이유로 정비구역 편입을 추진하는 것은 정책 방향과 맞지 않는 측면이 있다"며 "도로 지분의 취득 경위와 편입 필요성, 사업비 부담 등을 충분히 검토하지 않은 채 민원 해소를 우선한다면 다른 정비사업지에서도 유사한 요구가 반복될 수 있다"고 지적했다.

아울러 기존 소유자들은 공원 편입이 사업성 개선으로 이어질지는 불투명하다고 지적한다. 일반분양 물량이 늘어나 분양 수입 확대를 기대할 수 있지만 정비구역 확장에 따른 추가 사업비와 토지 등 소유자 수 변동 등을 함께 고려했을 때 사업성이 오히려 저하될 수 있다는 것이다.

특히 26일 총회를 앞두고 배포된 책자에는 도화공원 편입에 따른 공사비 증감 규모와 소유자 1인당 분담금 변동 사항, 토지이용계획 등이 담기지 않은 것으로 확인됐다. 이에 소유자들은 변경안이 사업비와 향후 분담금에 미칠 영향을 판단하기 어렵다며 관련 자료 공개를 요구하고 있다.

주민 A 씨는 "정비사업위원회는 도화공원을 편입하면 도로 소유자들의 민원을 해소하고 사업성도 높일 수 있다고 주장하지만 이를 뒷받침할 구체적인 근거 자료는 제시하지 않고 있다"며 "건축계획 변경 등으로 인해 사업 기간이 지연되거나 분담금이 추후 늘어날 가능성이 있는 만큼 예상 사업 기간과 분담금 변동 규모 등을 공개해야 한다"고 말했다.

정비업계에서는 기존 정비구역 경계에 있는 공원 부지를 추가로 편입하는 것이 이례적이라고 평가한다. 정비구역 확대에 따른 공급 물량 증가가 반드시 사업성 개선으로 이어지는 것은 아닌 만큼 추가 비용과 토지 등 소유자 수 변동 등을 종합적으로 검토해야 한다는 지적이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "정비구역 가운데 위치한 공공부지를 편입하는 사례는 있지만, 경계에 있는 부지를 추가로 편입하는 것은 드물다"고 말했다. 이어 "사업 면적이 확대되면 용적률 등에서 사업성이 개선될 수는 있겠지만 도로 지분공유자 등이 새롭게 편입돼 토지 등 소유자 수가 늘어날 때 오히려 사업성이 떨어질 가능성도 있다"고 덧붙였다.

▲상도14구역 재개발 구역과 도화공원 사이에 위치한 도로 소유자 현황 관련 이미지. (자료제공=독자, 사진=AI생성)