광교 6억대 아파트, '25%소유'로 출발…GH 20년 분할 분양

전국 첫 240가구 11월9일 청약…청년·신생아 특공 35%

경기주택도시공사(GH)가 수원 광교신도시에 전국 최초로 '지분적립형 분양주택'을 공급한다.

6억 원대 아파트의 지분 25%를 먼저 취득하고 나머지 75%는 20년에 걸쳐 나눠 사들이는 방식이다. 초기 주택구입자금 부담을 낮춘 대신 공공이 보유한 지분에 대한 임대료와 추가 지분 취득 시 발생하는 기간이자는 별도로 부담해야 한다. 첫 공급 물량은 240가구로, 청약은 11월 9일부터 시작된다.

▲경기주택도시공사(GH)가 전국 최초로 지분적립형 분양주택을 공급하는 수원 광교 A17블록 '광교 자연앤 센트레빌' 조감도. (경기도)

30일 이투데이 취재를 종합하면 경기도와 GH는 수원시 영통구 원천동 633번지 일원 광교 A17블록 '광교자연앤센트레빌'에서 지분적립형 분양주택 240가구를 공급한다.

단지는 지하 2층~지상 20층, 9개동, 총 600가구 규모다. 전용면적 59㎡ 240가구는 지분적립형으로, 전용 84㎡ 360가구는 일반공공분양 방식으로 공급한다.

지분적립형은 주택 가격 전액을 한꺼번에 부담하는 기존 분양과 다르다. 입주자가 최초 공급가격의 25%에 해당하는 소유권을 먼저 확보하고, 나머지 지분은 GH가 보유하는 구조다.

입주 이후에는 5년, 10년, 15년차에 각각 20%씩 추가 취득하고 20년차에 마지막 15%를 매입해 소유권 100%를 확보한다.

실제 공급가격을 보면 초기 부담의 차이가 드러난다.

입주자모집공고를 바탕으로 공개된 분양정보에 따르면 전용 59㎡의 주택형별 최고 공급가격은 6억6790만~6억8590만원이다. 해당 가격에 25%를 적용하면 최초 지분취득액은 약 1억6700만~1억7150만원이다. 실제 금액은 주택형과 층에 따라 달라진다.

다만 최초 지분취득액이 입주에 필요한 현금의 전부는 아니다.

입주자는 GH가 보유한 나머지 지분에 대한 임대보증금 또는 월임대료도 부담해야 한다. 모집공고를 바탕으로 정리된 분양정보에는 기본 임대보증금이 주택형에 따라 약 3억2900만~3억3000만원으로 안내돼 있다. 보증금 일부를 월임대료로 전환하는 방식도 가능하다.

주택가격의 25%를 먼저 납부한다는 것은 소유권 취득대금에 관한 설명이다. 실제 입주자금은 최초 지분 취득액과 임대보증금, 별도 선택품목 비용 등을 함께 고려해야 한다.

나머지 지분을 사들이는 비용도 최초 분양가격 그대로 고정되는 것은 아니다.

추가지분 취득액은 최초 주택공급가격에 기간이자를 더해 산정한다. 최초 공급가격을 기준으로 하되 취득 시기까지 발생한 이자가 반영되는 방식이다.

거주와 처분에도 제한이 있다. 지분적립형 분양주택에는 5년의 실거주 의무와 10년의 전매제한이 적용된다. 향후 주택을 매각할 경우 발생하는 차익도 당시 보유한 지분에 따라 배분된다.

이번 공급에서 달라진 또 다른 부분은 특별공급 대상이다.

경기도는 지난해 7월 국토교통부에 청년 특별공급 신설과 공급 비율 확대를 건의했다. 기존 지분적립형 분양주택의 특별공급 대상에 청년이 포함되지 않아 초기 자산형성 단계의 무주택 청년에게 기회가 제한적이라는 판단에서다.

그 결과 올해 6월 '공공주택특별법 시행규칙'이 개정되면서 청년 특별공급 15%와 신생아 가구 특별공급 20%가 신설됐다. 전체 특별공급 비율도 기존 50%에서 70%로 확대됐다.

광교 A17블록에는 개정된 기준이 처음 적용된다. 전체 240가구 가운데 168가구가 특별공급 물량이다.

청약자격은 30일 입주자모집공고일을 기준으로 판단한다. 기본적으로 무주택세대구성원이어야 하며 소득·자산 기준과 공급유형별 자격요건을 충족해야 한다.

청년 특별공급은 신청자 본인의 무주택 여부를 기준으로 한다. 다만 청약통장 가입기간과 납입 횟수, 본인 및 부모의 자산 등 별도 요건도 적용된다.

청약은 한국부동산원 청약홈에서 진행된다. 11월 9일 특별공급, 10일 일반공급 1순위, 11일 2순위 순이다.

전용 59㎡ 지분적립형의 당첨자 발표일은 11월18일이며 계약은 2027년 1월 25~27일로 예정돼 있다. 같은 단지의 전용 84㎡ 공공분양과는 당첨자 발표 및 계약 일정이 다르다.

경기도가 도입한 지분적립형 분양주택은 청년과 신혼부부 등 무주택 실수요자가 주택가격 전액을 한꺼번에 마련하지 않고 장기간에 걸쳐 소유권을 확보하도록 설계한 공공분양 모델이다.

경기도는 광교 A17블록을 시작으로 GH가 참여하는 3기 신도시 등에도 지분적립형 주택 공급을 확대할 계획이다.