리츠, 금리 뛰자 빌딩 매각 카드…재무악화 방어 속도전

신한알파, GS서초 매각금 863억으로 차입금 상환 추진
이지스밸류는 태평로 매각 중단…고금리에 자산 회수 부담

▲여의도 증권가. (연합뉴스)

시장금리 상승으로 이자 부담이 커지면서 리츠들이 자산 매각을 통한 재무구조 개선과 배당 방어에 나섰다. 비핵심 자산을 팔아 차입금을 줄이거나 회수한 자금을 새로운 수익원에 투입하는 방식이다. 다만 높아진 금리가 부동산 인수자의 자금조달 부담까지 키우면서 변수로 떠오르는 형국이다.

19일 금융투자업계에 따르면 신한알파리츠는 GS서초타워 매각으로 회수할 투자원금 863억원을 차입금 상환에 활용할 계획이다. 이를 통해 줄일 수 있는 연간 이자비용은 41억원으로 예상됐다. 자산 매각차익을 배당하는 데 더해 원금으로 부채를 줄여 이후의 이자 부담까지 낮추려는 전략이다.

GS서초타워는 이달 매각 입찰이 흥행하면서 자금 회수 기대가 높아졌다. 삼성증권은 매각가격에 따라 발생할 처분이익 배당이 내년 9월 결산배당에 반영될 것으로 전망했다. 매각 성사 여부와 가격이 특별배당 규모뿐 아니라 차입금 축소 시점에도 영향을 주는 구조다.

이지스밸류플러스리츠도 자산을 매각해 재무 부담을 낮추려 하지만 거래 여건이 녹록지 않은 상황이다. 청휘빌딩 투자 이후 담보인정비율(LTV)이 64.0%로 이전보다 3.8%포인트 높아져 태평로빌딩 매각 후 일부 차입금을 상환할 것으로 기대됐다. 그러나 입찰 시기를 전후한 6개월 동안 시장금리가 1%포인트 안팎 상승하는 등 여건이 악화하면서 유효 입찰이 없었고, 매각을 일시 중단했다.

다만 다른 비핵심 자산은 매각을 이어간다. 이수화학 사옥을 포함한 3개 자산의 매각을 추진 중이다. 이수화학 사옥 매각이 완료되면 약 40억원의 매각차익이 발생해 배당 유지 재원으로 활용될 수 있다.

금리가 오를수록 부채를 줄일 필요성은 커지지만, 인수자의 자금조달 비용도 함께 높아져 매각이 어려워진다. 거래가 지연되면 차입금 상환과 매각차익 배당 일정에도 영향을 줄 수 있다.

매각대금을 재투자해 배당 공백을 줄이는 사례도 있다. 신한서부티엔디리츠는 나인트리 동대문 매각을 마친 뒤 회수한 원금으로 신라스테이 마포 우선주 180억원을 취득했다. 당초 내년 2분기로 잡았던 취득 시점을 올해 9월로 앞당겨 기존 자산 처분 이후의 수익 공백을 줄였다. 나인트리 동대문 처분이익에 따른 주당 330원의 특별배당은 9월 결산배당에 반영된다.

이 같은 자산 재편의 배경에는 차환 과정에서 불어날 이자 부담이 있다. 삼성증권에 따르면 올해 4분기와 내년 상반기 각각 한 차례 기준금리 인상을 가정하면 리츠업계 가중평균 차입금리가 올해 4.3%에서 내년 4.7%, 2028년 4.8%로 상승할 예정이다. 자산 매각가격과 회수 시점, 회수자금의 활용 방식에 따라 배당 방어력도 달라질 수 있다는 분석이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “2028년은 리츠별 차이가 커질 전망”이라며 “자산을 매각하고 회수한 자금을 다시 활용하는 자산 재순환의 여부와 속도가 주요 변수”라고 말했다.