딜로이트 안진, 인천 '시티오씨엘' 개발용지 매각자문

▲딜로이트 로고 (제공=딜로이트 안진)

딜로이트 안진회계법인이 인천 용현학익1블록 도시개발사업인 '시티오씨엘'의 개발용지 매각자문을 맡았다. 공동주택 분양이 상당 부분 마무리된 가운데 상업·업무·의료시설 등 비주거시설 개발을 위한 용지 매각이 추진된다. 주거 중심의 개발사업에서 도시 자족기능을 확충하는 단계로 전환하면서 개발사업자와 실수요 기업의 투자 수요 확보가 관건이 될 전망이다.

딜로이트 안진은 디씨알이가 추진하는 인천 용현학익1블록 도시개발사업의 개발용지 매각자문 업무를 수행하고 있다고 12일 밝혔다. 시티오씨엘은 인천 미추홀구 일대 약 46만평 규모로 조성되는 민간도시개발사업이다. 총 1만3000여 가구의 주거시설과 상업·업무·공공시설 등이 들어서는 신도시급 개발사업으로 IPARK현대산업개발, 현대건설, 포스코이앤씨 등이 참여하고 있다.

2021년부터 공동주택 분양이 진행됐으며 현재 전체 9개 공동주택 블록 가운데 8개 블록의 분양이 완료됐다. 주거시설 공급이 상당 부분 진행되면서 상업·업무·의료·교육시설 등 생활 인프라 확충이 다음 과제로 떠오르고 있다. 이번 개발용지 공급은 단순한 토지 매각을 넘어 도시의 자족기능을 확보하는 과정이라는 점에서 의미가 크다. 대규모 주거단지가 조성되더라도 상업·업무시설 공급이 뒤따르지 않으면 생활 편의성과 지역 내 경제활동이 제한될 수 있기 때문이다. 특히, 공동주택 분양이 선행된 도시개발사업은 향후 입주 인구를 기반으로 상업시설과 업무시설의 잠재 수요를 가늠할 수 있다는 장점이 있다. 다만 실제 사업성은 입주 진행 상황과 주변 상권 형성 속도, 개별 용지의 개발 조건 등에 따라 달라질 수 있다.

이번 공급 대상은 점포겸용 단독주택용지와 근린생활시설용지, 준주거용지, 주차장용지, 창조혁신용지 등이다. 준주거용지와 창조혁신용지는 입지와 규모에 따라 시니어레지던스, 메디컬센터, 기업사옥, 자동차 관련 시설, 리테일 시설, 주거형 오피스텔 등으로 개발할 수 있다.

주차장용지는 인근 상업지역과 연계해 주차시설과 생활형 상업시설을 결합한 복합개발이 가능하다. 점포겸용 단독주택용지는 인천 서남부권 계획입지 내 희소성이 높은 상품으로 평가된다. 근린생활시설용지 역시 도시 규모 대비 공급 물량이 제한적이라는 특징이 있다.

개발용지별로 예상 매수자와 투자 목적이 다르다는 점도 이번 매각의 특징이다. 준주거용지와 창조혁신용지는 중장기 개발을 추진하는 시행사나 직접 시설을 운영하려는 기업이 주요 잠재 수요자가 될 수 있다. 반면 근린생활시설용지와 점포겸용 단독주택용지는 상대적으로 소규모 개발사업자와 실수요자의 관심을 받을 가능성이 있다.

최근 부동산 개발시장에서 자금조달 비용과 프로젝트파이낸싱(PF) 심사가 중요한 변수로 작용하고 있다는 점도 매각 과정에서 고려해야 할 요소다. 개발용지의 입지 경쟁력뿐 아니라 초기 투자금 부담과 개발 이후 수익성, 자금 회수 기간 등이 매수 의사결정에 영향을 미칠 수 있다.

이에 따라 용지별 개발 가능 시설과 투자 규모를 고려한 맞춤형 매각 전략의 중요성도 커지고 있다. 동일한 도시개발구역 내 토지라도 용도와 규모에 따라 적합한 매수자군이 달라질 수 있기 때문이다.

교통 인프라 확충도 주요 투자 요인으로 꼽힌다. 수인분당선 학익역은 2028년 개통이 예정돼 있으며 인천 KTX 송도역도 2026년 말 개통을 목표로 추진되고 있다. GTX-B 노선 청학역 역시 2031년 개통 예정으로 제시돼 있다. 다만 향후 철도사업 추진 일정에 따라 실제 개통 시점은 달라질 수 있다. 인근 공공청사 조성과 미추홀구 기부채납 부지 개발이 추진될 경우 추가적인 상업·업무 수요가 발생할 가능성도 제기된다.

딜로이트 안진 경영자문부문 부동산본부는 도시개발사업 개발·분양과 개발자산 매각 분야에서 축적한 경험을 바탕으로 이번 자문을 수행하고 있다. 특히, 용지별 입지와 개발 가능 용도, 잠재 수요자 특성을 고려해 매수자를 발굴하고 맞춤형 매각 마케팅을 추진한다. 부동산플래닛과도 협업해 매각 대상에 대한 투자자 접근성을 높인다는 계획이다.

회계법인의 부동산 자문 역할 역시 기존 완공 자산의 매입·매각을 넘어 개발사업 전반으로 확대되는 모습이다. 개발용지 매각은 완공된 오피스나 물류센터 거래와 달리 인허가 조건과 향후 개발비용, 사업 일정 등을 종합적으로 검토해야 한다는 특징이 있다. 특히 대규모 도시개발사업은 주거시설과 비주거시설의 개발 시점이 달라 매각 대상별로 적합한 투자자 발굴과 거래구조 설계가 중요하다. 이번 자문에서도 개발사업자와 실수요 기업을 구분한 매각 전략이 거래 성사 여부에 영향을 미칠 것으로 보인다.

권봉경 딜로이트 안진 경영자문부문 부동산본부 파트너는 "공동주택 분양 성과를 통해 도시의 성장 가능성과 수요 기반이 확인된 가운데 안정적인 배후수요와 광역 교통망 확충, 가격 경쟁력, 잔금 80% 납부 조건(2~3년), 선납할인 등의 유인책을 갖추고 있어 투자자와 실수요자 모두의 관심이 기대된다"고 말했다.